Article rédigé le 07/03/25
L’amortissement d’un bien immobilier est une stratégie fiscale courante utilisée par les investisseurs en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) pour réduire leur imposition. Toutefois, avec les récentes évolutions législatives, certains propriétaires s’interrogent : est-il toujours judicieux d’amortir son bien immobilier en 2025 ? Cet article vous aide à comprendre les implications fiscales et patrimoniales d’un tel choix.
L’amortissement représente la perte de valeur théorique d’un bien immobilier due à son usage et au passage du temps (la valeur du terrain est exclue). L’amortissement en LMNP au régime réel permet aux propriétaires d’imputer chaque année une partie de cette dépréciation sur leurs revenus locatifs imposables, réduisant ainsi leur base imposable et donc leur fiscalité annuelle.
En février 2025, les nouvelles règles fiscales prévoient que les amortissements déduits du résultat fiscal devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien. Cela signifie que la base taxable de la plus-value devient plus élevée qu’auparavant, réduisant ainsi l’intérêt de l’amortissement pour certains investisseurs et entraînant une perte de liquidité à la sortie du projet.
Néanmoins, l’abattement pour durée de détention s’applique toujours au régime LMNP et s’applique également sur la réintégration des amortissements déduits. Ce principe fiscal a pour effet d’être complètement exonéré sur la plus value d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
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Si vous décidez d’arrêter d’amortir fiscalement votre bien, votre base imposable augmentera immédiatement, ce qui entraînera une hausse de l’impôt sur vos revenus locatifs imposé à votre TMI (entre 0% et 45%) et prélèvement sociaux (17,2%). En revanche, vous éviterez d’alourdir la base taxable de la plus-value lors de la revente du bien, imposée à 36,2% (19% + 17,2%)mais bénéficie d’un abattement pour durée de détention.
En conservant l’amortissement, vous réduisez votre impôt annuel, mais vous risquez d’augmenter l’impôt sur la plus-value à la revente. À l’inverse, en stoppant l’amortissement, vous paierez plus d’impôts chaque année, mais votre plus-value sera moins imposée lorsque vous vendrez votre bien à 36,2% (19% + 17,2%) mais bénéficie d’un abattement pour durée de détention à partir de la 6 eme année de détention.
Par conséquent l’amortissement reste extrêmement intéressant dans la mesure où :
Si vous envisagez de revendre votre bien immobilier dans les prochaines années, arrêter la location meublée peut être une stratégie pertinente pour limiter l’impact fiscal sur la plus-value imposable.
Dans le cas où vous souhaitez récupérer votre bien pour en faire votre résidence principale, arrêter l’amortissement peut également être intéressant afin d’éviter des complications fiscales au moment du changement de statut du bien.
Si vous souhaitez continuer à amortir votre bien sans subir une imposition trop importante lors de la revente, il existe des stratégies d’optimisation fiscale, comme la donation ou la transmission du bien avant cession ou encore l’utilisation d’une société d’exploitation intermédiaire ou le passage en SCI à l’IS.
Chaque situation étant unique, il est fortement recommandé de consulter un expert fiscal afin d’adopter la meilleure stratégie en fonction de votre profil d’investisseur et de vos objectifs patrimoniaux.
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Les nouvelles règles imposent que les amortissements soient réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la vente d’un bien amorti, ce qui peut augmenter l’imposition sur la plus-value. Néanmoins, l’abattement pour durée de détention s’applique toujours au régime LMNP et s’applique également sur la réintégration des amortissements déduits. Ce principe fiscal a pour effet d’être complètement exonéré sur la plus value d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Non. Ce choix dépend de plusieurs facteurs, notamment de votre stratégie d’investissement, de votre horizon de détention du bien et de votre régime taux marginal d’imposition sur le revenu.
Il est possible de reprendre l’amortissement, mais cela nécessite une mise à jour comptable et peut être soumis à des restrictions fiscales. Il est préférable de consulter un expert-comptable pour effectuer cette démarche correctement.
Oui, si la revente est prévue à court terme, arrêter l’amortissement peut limiter la fiscalité sur la plus-value. Toutefois, cette décision doit être prise en fonction des calculs fiscaux précis.
Oui, tant que l’investisseur ne prévoit pas de revendre son bien à court terme, l’amortissement reste un levier fiscal puissant permettant de réduire l’imposition sur les revenus locatifs.
Oui, plusieurs stratégies existent, comme la donation du bien avant revente, la mise en société, ou encore l’optimisation de la valeur déclarée du bien pour amortissement.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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