Optimisation fiscale pour l’achat immobilier
Quels frais sont déductibles ? Mieux vaut-il les déduire en charges ou les amortir avec le bien en location meublée ? Qlower éclaire les différentes possibilités et vous aide à faire les bons choix
Les charges locatives sont les frais et dépenses dus à l’utilisation d’un bien. C’est celui qui en a la jouissance qui doit les supporter. C’est donc le locataire dans le cadre d’une location.
Les charges peuvent être communes : entretien des espaces extérieurs, maintenance de l’ascenseur par exemple, ou individuelles : l’eau et l’électricité consommées par l’occupant du logement uniquement.
Les charges locatives sont donc réglées par le locataire mensuellement Elles peuvent être déterminées « au réel », dans ce cas elles feront l’objet d’une provision pour charges, ou sinon au forfait, sans possibilité de réviser le montant en cours d’année.
Lorsque les charges font l’objet d’une provision, elles sont composées d’une partie des charges de copropriété et de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Les charges de copropriété sont divisées en charges « récupérables », charges dont le propriétaire peut demander le remboursement au locataire, et en charges « non récupérables ». Les charges récupérables sont les charges réglées au syndicat de copropriété en tant que propriétaire. Leur part représente en moyenne entre 70 et 80% des charges de copropriété. Les autres charges non récupérables sont par exemple les travaux d’amélioration de la copropriété, comme l’installation d’un digicode.
Dans la location d’une maison individuelle, très peu de charges sont récupérables (seulement la TEOM). En revanche, dans les logements collectifs (appartements) les charges récupérables sont bien plus nombreuses, vous pourrez trouver la liste exhaustive de ces charges sur Légifrance, en voici un extrait :
Ce sont les charges liées à l’utilisation de l’immeuble par le locataire. Fixer correctement le montant de ces charges est très important, si vous les avez sous-évaluées, vous pourrez récupérer la différence lors de la régularisation annuelle, cependant cela risque de ne pas faire plaisir au locataire. A l’inverse, vous devrez obligatoirement reverser au locataire le trop-perçu de charges en cas de remboursement.
Dans tous les cas, si l’écart entre la provision annuelle et les charges réellement payées est trop important, celui-ci pourra être revu à la hausse ou à la baisse.
Il faudra alors notifier la régularisation des charges au locataire. Le calcul réel des charges devra accompagner la demande.
A noter que cette notification pourra se faire par courrier simple ou recommandé. Si vous oubliez d’effectuer la régularisation, celle-ci pourra se faire durant les 3 années qui suivent.
Pour connaître le montant le plus proche de la réalité et éviter les régularisations annuelles importantes. Il faudra vous procurer le décompte annuel de charges sur lequel est indiqué les charges récupérables auprès du locataire. C’est le syndic qui vous communiquera ce document.
Nous avons vu précédemment que les charges locatives pouvaient être récupérées auprès du locataire.
Une charge mérite une attention particulière, c’est la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), il est possible qu’elle soit récupérable à une date différente de celle de votre régularisation annuelle. Le montant de cette dernière apparaît sur la Taxe foncière, taxe qui devrait être mise en ligne à partir du 22 août 2022 ou envoyée par voie postale à compter du 31 août 2022. Vous aurez ensuite jusqu’au 13 octobre 2022 pour vous en acquitter. En effet, si la taxe foncière est à la charge du propriétaire, la TEOM l’est au locataire, il vous sera donc possible de la récupérer.
La TEOM a fait l’objet d’un article précédent dans lequel vous trouverez un modèle de lettre à envoyer à votre locataire.
NB : Au régime foncier réel, et au régime BIC réel, il vous est possible de déduire une grande partie de vos charges, dont la taxe foncière, en revanche, pour ne pourrez déduire la TEOM. La partie déductible sera donc Taxe foncière – TEOM, que cette dernière soit re-facturée au locataire ou pas.
A vrai dire, vous n’avez pas toujours le choix.
La provision pour charges est obligatoire en location nue. En revanche, il existe une exception pour la colocation, vous aurez ici le choix entre la provision et le forfait.
En location meublée, la provision pour charges est autorisée, exception faite de la location meublée saisonnière ou en bail mobilité, dans ce cas, le forfait pour charges sera obligatoire.
Petit aperçu du forfait de charges :
Dans le cas du forfait, les charges versées mensuellement sont fixes, elles ne pourront faire l’objet d’une régularisation.
C’est le bailleur qui fixe le montant de ce forfait au moment de la signature du bail, néanmoins, l’alinéa 10 de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. ».
Une révision pourra être envisagée annuellement au moment de la révision du loyer et sur la base de l’IRL trimestriel.
NB : Ce forfait est censé couvrir l’ensemble des charges locatives, ainsi, et contrairement à la provision pour charges, vous ne pourrez réclamer la TEOM à votre locataire.
Dans le cadre de la location meublée, nous vous conseillons de fixer un forfait pour charges. En effet, la rotation des locataires étant souvent plus fréquente dans la location meublée, il sera plus simple pour vous de fixer un forfait plutôt que de régulariser annuellement les charges locatives perçues. Vous éviterez le fastidieux calcul de régularisation pro-ratisée avec avance de TEOM proportionnelle. Oui, vous avez envie d’éviter ce calcul…
N’hésitez pas à contacter l’équipe Qlower pour plus de conseils !
Quels frais sont déductibles ? Mieux vaut-il les déduire en charges ou les amortir avec le bien en location meublée ? Qlower éclaire les différentes possibilités et vous aide à faire les bons choix
Dans cet article, Jean-Marc présente quelques astuces pour diminuer la fiscalité sur ses revenus fonciers
Inscrivez-vous à la newsletter Qlower
Qlower vous propose du contenu utile (articles, conseils…) pour créer et développer votre patrimoine immobilier. Rejoignez la communauté Qlower et partagez vos questions et commentaires.
Obtenez dès maintenant tous les conseils d’experts pour vous faciliter la vie et boostez votre activité de loueur en meublé
