Jean Marc Le Prado, cofondateur de Qlower, a été interviewé sur ce sujet par Guillaume Sommerer dans son émission « Intégrale Placements» sur BFM Business TV.
Dans cet article, Jean-Marc présente quelques astuces pour diminuer la fiscalité sur ses revenus fonciers.
Les rendements locatifs s‘érodent très légèrement mais l’érosion n’est pas aussi nette que beaucoup l’affirment. Il est assez compliqué d’établir une moyenne pour les rendements, Pour fixer un ordre d’idée, on trouvera 2 à 4 % de rendement brut pour les produits patrimoniaux et de 4 à 6 ou 7% pour les biens plus classiques, ces chiffres pouvant même monter au-delà !
Le rendement d’un actif immobilier va être, en général, directement fonction de sa surface.
Plus la surface est élevée, moins le rendement est important, et inversement.
Cela s’explique par le loyer au m2 carré qui n’augmente pas à la même vitesse que le prix/m2. Le loyer/m2 diminue avec la taille du logement, le rendement de l’actif diminue donc avec sa surface. Si vous cherchez du rendement, privilégiez donc les petites surfaces.
Ce rendement dépend également de la patrimonialité du bien immobilier : un hôtel particulier sur l’Île Saint-Louis à Paris bénéficie d’une patrimonialité extraordinaire. Le loyer demandé sera naturellement très élevé, mais le rapport entre le loyer et le prix d’achat sera très faible. Patrimonialité forte = rendement faible, et inversement !
Le rendement dépend aussi de la nature du produit : habitation, commerce, bureaux, entrepôts, etc.
La première idée qui peut venir à l’esprit est de faire des travaux. En effet, faire des travaux dans un logement que l’on possède et qui génère des revenus est souvent pertinent : les travaux génèrent une charge qui vient en déduction des loyers et provoque une baisse du revenu taxable, voire l’annule totalement, voire encore génère un déficit l’année des travaux ! Moins ou pas de revenu = moins ou pas d’impôt !
Non. Si vous faites 250 € de travaux dans votre logement, vous déduirez 250 € de vos loyers, au même titre que si vous dépensez 5.000€ ou encore 50.000€, vous déduirez cette somme !
Si vous déduisez plus de travaux que vous n’avez encaissé de loyers, vous générez un déficit que vous allez pouvoir déduire de votre revenu global et c’est le déficit imputable qui est plafonné.
Point important néanmoins : il ne faut pas faire des travaux pour le plaisir de faire des travaux dans le seul et unique but de diminuer sa fiscalité.
Rappelons que le coût des travaux génère certes une économie d’impôt, mais que cette économie est par construction inférieure au coût des travaux ! Les travaux coûtent ainsi moins cher au final, mais ils coûtent quand même ! Il y a parfois des investisseurs qui remettent à neuf leur logement après chaque locataire, et ce n’est pas pertinent ! Les travaux engagés doivent permettre d’augmenter le loyer ou au moins de le maintenir.
Dans certains cas de figure, passer d’un bien nu à un bien meublé peut être tout à fait intéressant. La location de biens nue subit la fiscalité foncière, qui n’est pas des plus agréables en France ! On peut tout à fait imaginer de passer ce bien en location meublée et de bénéficier d’une fiscalité nettement plus agréable en étant taxé aux BIC.
Non bien sûr, vous ne pouvez pas appeler votre locataire et lui dire que vous allez lui livrer des meubles… En revanche, vous pouvez profiter de la sortie naturelle de l’occupant, équiper le logement et le remettre en location meublée.
Absolument ! Vous aurez cette année-là une imposition au titre des revenus fonciers entre le 1er janvier et la remise en location meublée, et une imposition au titre des BIC entre cette date et le 31 décembre.
Le calcul est assez simple finalement.
Le régime micro-BIC, sous réserve d’y être éligible (c’est à dire que l’on encaisse moins de 72.500€ de loyer hors charges par an) permet de bénéficier d’un abattement sur les loyers de 50 %. Ainsi, vous n’êtes imposé que sur 50% des loyers encaissés.
A l’inverse si vous optez pour le régime réel, vous déduisez les charges que vous avez réellement payées et, c’est là l’élément fondamental, un amortissement de votre bien.
Ainsi, si les charges réelles plus l’amortissement sont supérieurs à 50% des loyers, vous aurez intérêt à opter pour le régime réel. À l’inverse, s’ils sont inférieurs à 50%, il vaut mieux passer en micro-BIC.
C’est une attitude assez commune sur le marché. On voit en effet des gens qui ne veulent pas pratiquer des loyers trop élevés pour éviter d’avoir un impôt trop élevé.
Il est évident qu’en baissant son loyer on générera moins de revenus donc moins d’impôts…, mais le gain fiscal va être inférieur au différentiel de loyer, donc c’est une fausse bonne idée !
Il y a également un autre risque : quand on loue à un prix très inférieur au marché, (et ceci est également vrai quand on loue à un ascendant ou un descendant) on peut être requalifié pour un loyer manifestement sous évalué. Le fisc pourrait venir vous chercher sur ce point là.
La fiscalité sera la même que vous soyez en location meublée annuelle ou meublée saisonnière. Naturellement le produit doit s’y prêter, et vous devez également avoir conscience que l’on ne peut pas faire de la location saisonnière comme on le veut.
En effet, la nous avons évoqué des pistes pour les investisseurs qui possèdent déjà des actifs immobiliers qui génèrent du revenu et qui, par hypothèse, ne souhaitent pas faire d’investissements complémentaires.
En revanche, si on a la volonté de faire de nouveaux investissements, le Pinel peut être pertinent. Il ne traitera pas l’excédent foncier, mais si vous payer 15.000€ d’impôts dans l’année dont 4 à 5.000€ issu d’un excédent foncier, vous pouvez envisager de manière pertinente une opération immobilière dans le cadre de la loi Pinel.
L’économie d’impôt ne portera pas sur le revenu foncier, mais le résultat sera très exactement le même ! Le PINEL permettra de gommer l’équivalent de son impôt lié à l’excédent foncier
Les produits dont personne ne veut restent très longtemps sur le marché, et ils apparaissent très souvent en fin d’année, au moment où de nombreux investisseurs sont sensibles à l’économie d’impôt…
Toutefois, il faut garder à l’esprit que l’essentiel est bien le produit immobilier et non la fiscalité. Que l’on soit en début, en fin ou en milieu d’année, on doit faire une analyse très détaillée sur le promoteur avec lequel on va décider de travailler, car il va potentiellement nous livrer dans un an ou deux. Va-t’il y avoir une demande locative ? Quels vont être les loyers qu’on va pouvoir encaisser ? Il ne faut pas regarder que le plafond PINEL… C’est la règle de base quelle que soit la période de l’année !
Actuellement le dispositif Pinel va durer jusqu’à fin 2022. Si cette loi venait à être remise en cause, cela provoquerait, à l’évidence, l’effondrement du marché immobilier français, il est donc plus que probable qu’une nouvelle Loi viendra prendre sa suite.
Une SCI ne permet pas de défiscaliser ses revenus locatifs. En revanche, il y a un montage malin à pratiquer : il consiste à vendre le bien que l’on possède depuis très longue date, et sur lequel on a une réserve de plus-value extrêmement importante et peu fiscalisée, à une SCI que l’on constitue à cet effet, avec ses enfants par exemple. Ce modèle tout à fait pertinent permet de se réendetter, donc de générer à nouveau des charges qui vont faire baisser la note fiscale de cette opération, tout en conservant un patrimoine de qualité… et en traitant une partie du problème de la transmission de son patrimoine à ses héritiers !
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