Article rédigé le 29/01/25
Le décès d’un propriétaire en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) entraîne plusieurs implications fiscales. En effet, en cas de décès, la vente d’un bien immobilier peut générer une plus-value, soumise à une taxation spécifique sur la déclaration fiscale du défunt.
En 2025, le cadre fiscal de la plus-value en LMNP reste une question importante pour les héritiers. Cet article vous explique comment gérer les impôts sur la plus-value après un décès en LMNP, en explorant les stratégies fiscales possibles pour optimiser la transmission des biens et minimiser les charges fiscales.
Nous aborderons les calculs de la plus-value, les exonérations possibles, et les meilleures stratégies fiscales pour alléger cette fiscalité lors de la transmission. Que vous soyez héritier ou propriétaire d’un bien LMNP, comprendre ces mécanismes fiscaux est essentiel pour une gestion patrimoniale efficace.
La première conséquence fiscale est l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice sur les revenus du défunt.
La seconde est souvent omise, le décès de l’investisseur peut entraîner le versement à la banque d’une indemnité d’assurance emprunteur pour régler le capital restant dû par celui-ci. Cette indemnité constituant un produit exceptionnel imposable, le montant de cette indemnité s’ajoute aux loyers perçus jusqu’au jour du décès de l’investisseur.
Cela va donc majorer le bénéfice imposable du bien meublé dont devront s’acquitter les héritiers. Le risque est alors de se voir imposé dans la tranche marginale de l’IR habituel du contribuable décédé, et des prélèvements sociaux de 17,2% inclus. L’impact est significatif pour les héritiers car ils n’ont pas forcément la trésorerie disponible pour payer cet impôts immédiatement.
L’une des particularités de la location meublée au régime BIC Réel est la possibilité d’amortir le bien, c’est-à-dire de déduire une partie de son prix d’acquisition pour réduire les revenus imposables. Cependant, ces amortissements seront pris en compte dans le calcul de la plus-value au moment de la vente. Cela signifie qu’en cas de décès, la plus-value sera augmentée du montant des amortissements déduits pendant la période de location.
Certaines exonérations s’appliquent en cas de décès d’un LMNP, notamment si le bien a été détenu pendant une longue période. En effet, des abattements sont accordés sur les plus-values en fonction de la durée de détention. Au bout de 22 ans de détention, le bien peut être totalement exonéré d’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans de prélèvement sociaux sur la plus-value. Toutefois, des conditions spécifiques s’appliquent et doivent être respectées pour bénéficier de ces exonérations.
La première conséquence fiscale est l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice sur les revenus du défunt.
La seconde est souvent omise, le décès de l’investisseur peut entraîner le versement à la banque d’une indemnité d’assurance emprunteur pour régler le capital restant dû par celui-ci. Cette indemnité constituant un produit exceptionnel imposable, le montant de cette indemnité s’ajoute aux loyers perçus jusqu’au jour du décès de l’investisseur.
Cela va donc majorer le bénéfice imposable du bien meublé dont devront s’acquitter les héritiers. Le risque est alors de se voir imposé dans la tranche marginale de l’IR habituel du contribuable décédé, et des prélèvements sociaux de 17,2% inclus. L’impact est significatif pour les héritiers car ils n’ont pas forcément la trésorerie disponible pour payer cet impôts immédiatement.
Enfin, la transmission d’un bien en LMNP ne se limite pas à la simple distribution du patrimoine, elle inclut aussi des considérations fiscales complexes en matière de plus value.
Si le bien LMNP est transmis sans vente, les héritiers devront simplement déclarer la valeur du bien dans la succession, mais il n’y a pas d’impôt sur la plus-value, sauf si le bien est ultérieurement vendu.
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat, augmenté des éventuels travaux effectués sur celui-ci. En LMNP, cette plus-value est soumise à une taxation spécifique, selon le régime d’imposition choisi par le propriétaire.
Lorsqu’un loueur en meublé non professionnel vend son bien après un décès, la plus-value réalisée sera prise en compte dans le calcul de l’impôt à payer. Ce calcul s’effectue en appliquant un taux d’imposition sur les plus-values de 19%, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%, soit un total de 36,2%. Toutefois, il existe plusieurs exonérations et abattements, particulièrement lorsque le bien est détenu depuis une longue période.
En LMNP, la vente d’un bien générera une plus-value immobilière qui sera soumise à des impôts. Cependant, en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), les bénéfices tirés de l’activité sont considérés comme des bénéfices commerciaux et non comme des revenus fonciers, ce qui entraîne une imposition différente.
Le régime LMNP est souvent plus avantageux d’un point de vue fiscal, mais dans le cas de la transmission du bien après un décès, les règles fiscales peuvent changer. Par exemple, la plus-value imposée au décès peut inclure les amortissements réalisés sur le bien. En revanche, les LMP bénéficient d’exonérations plus importantes dans certains cas de transmission.
Le démembrement de propriété est une stratégie très efficace pour réduire les impôts sur la plus-value après un décès. Elle consiste à séparer la pleine propriété du bien entre l’usufruit (droit d’usage) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme). En cas de décès, la transmission de la nue-propriété peut être optimisée pour réduire la taxation sur la plus-value et alléger la charge fiscale des héritiers.
L’assurance-vie est un autre outil stratégique pour réduire l’impact fiscal d’un décès. Elle permet de transférer des fonds hors du cadre des droits de succession, offrant ainsi un allégement significatif des charges fiscales. En intégrant une assurance-vie dans votre stratégie patrimoniale, vous pouvez protéger vos héritiers des taxes élevées associées à la vente d’un bien LMNP.
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Un contrat de prévoyance décès garantit le versement d’un capital à vos proches en cas de décès, leur permettant de faire face aux charges fiscales ou financières (impôts, droits de succession, etc.).
Le décès de l’investisseur peut entraîner le versement à la banque d’une indemnité d’assurance emprunteur pour régler le capital restant dû par celui-ci. Cette indemnité constituant un produit exceptionnel imposable, le montant de cette indemnité s’ajoute aux loyers perçus jusqu’au jour du décès de l’investisseur.
Cela va donc majorer le bénéfice imposable du bien meublé dont devront s’acquitter les héritiers. Le risque est alors de se voir imposé dans la tranche marginale de l’IR habituel du contribuable décédé, et des prélèvements sociaux de 17,2% inclus. L’impact est significatif pour les héritiers car ils n’ont pas forcément la trésorerie disponible pour payer cet impôts immédiatement. La souscription d’un contrat de prévoyance décès permet d’honorer la taxation immédiate sur le capital perçu de l’assurance.
Évaluer vos besoins : Calculez le montant nécessaire pour couvrir les charges financières auxquelles vos proches devront faire face en cas de décès (impôts, remboursement d’emprunt, frais de succession). Ce montant correspondra au capital garanti que l’assureur versera aux bénéficiaires désignés.
Choisir le type de contrat :
Choisir les bénéficiaires : Comme pour l’assurance vie, vous devez désigner les bénéficiaires du capital. Le montant leur sera versé hors succession et pourra être utilisé pour couvrir les dépenses liées à votre décès.
Lors du décès d’un propriétaire LMNP, les héritiers doivent dans les 6 mois remplir une déclaration de plus-value afin de calculer les impôts dus. Cette déclaration se fait sur le formulaire spécifique fourni par l’administration fiscale. Il est important de tenir compte des amortissements réalisés pendant la période de location ainsi que des éventuelles exonérations ou réductions applicables.
La première étape consiste à vérifier la situation fiscale du bien en question, puis à remplir la déclaration de plus-value dans les délais imposés. Les héritiers doivent également se préparer à régler les impôts dus sur la plus-value, ainsi qu’à respecter toutes les formalités administratives liées au transfert de propriété.
La consultation et la prise en charge de la succession par un notaire est indispensable dans les 6 mois qui suivent le décès du défunt.
La gestion des impôts sur la plus-value après le décès d’un propriétaire LMNP nécessite une planification minutieuse pour minimiser les frais fiscaux. Grâce à des stratégies telles que le démembrement de propriété, l’assurance-vie, et des exonérations possibles, il est possible de réduire considérablement la charge fiscale sur la transmission d’un bien en LMNP. N’hésitez pas à consulter un expert en gestion patrimoniale ou un notaire pour élaborer une stratégie fiscale adaptée à vos besoins.
La plus-value en LMNP est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat, en tenant compte des amortissements réalisés durant la période de location. Elle est soumise à un impôt spécifique en fonction du régime fiscal appliqué.
Le calcul de la plus-value en cas de décès prend en compte la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat, augmenté des amortissements. Ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter le montant des impôts dus.
Oui, il existe des exonérations sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien. Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt, et après 30 ans, les prélèvements sociaux ne s’appliquent plus.
Pour réduire la fiscalité, des stratégies comme le démembrement de propriété ou l’assurance-vie peuvent être mises en place. Le démembrement permet de transmettre la nue-propriété, réduisant ainsi la valeur taxable du bien.
Oui, la vente du bien dans le cadre d’une succession est soumise aux droits de succession, qui sont calculés en fonction de la valeur du bien transmis. Cependant, les héritiers peuvent bénéficier d’abattements fiscaux.
Si le bien LMNP est transmis sans vente, les héritiers devront simplement déclarer la valeur du bien dans la succession, mais il n’y a pas d’impôt sur la plus-value, sauf si le bien est ultérieurement vendu.
La différence majeure entre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) réside dans la manière dont les revenus sont imposés. Les LMP sont soumis à des règles fiscales plus avantageuses en matière de transmission, avec des exonérations plus larges sur la plus-value et les droits de succession.
Oui, en procédant à une donation ou à un démembrement de propriété, vous pouvez réduire l’impact fiscal sur les droits de succession et sur la plus-value. Ces stratégies permettent de transmettre la nue-propriété ou de profiter des exonérations fiscales disponibles pour les donations. Le recours à une SCI est également une solution alternative et envisageable.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
Qlower est là pour vous aiguiller au mieux selon votre situation ! N’hésitez pas à prendre un rdv avec un de nos experts !
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