Comment diminuer sa fiscalité sur les revenus fonciers ?
Dans cet article, Jean-Marc présente quelques astuces pour diminuer la fiscalité sur ses revenus fonciers
Article mis à jour le 18/10/24
Qlower a rédigé pour vous cet article qui détaille les étapes pour récupérer la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : nous vous expliquerons les modalités de calcul, et présenterons les exceptions et cas particuliers. Vous apprendrez ainsi à optimiser la gestion de vos charges locatives !
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une charge que les propriétaires bailleurs peuvent récupérer auprès de leurs locataires, conformément à la législation en vigueur. Bien qu’elle soit incluse dans la taxe foncière, son remboursement par le locataire est possible, à condition de suivre les bonnes démarches.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local perçu par les collectivités pour financer le service public de collecte et de traitement des déchets. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et est généralement associée à la taxe foncière. Contrairement à d’autres taxes locales, la TEOM n’est pas liée au revenu du locataire, mais dépend des caractéristiques du bien immobilier.
Les collectivités peuvent choisir entre deux systèmes pour financer le service d’enlèvement des ordures : la TEOM ou la REOM.
REOM : Fonctionne comme une facturation à l’utilisation, basée sur le volume de déchets collectés ou le nombre de levées de bac. Elle est souvent plus flexible, car elle incite à réduire la production de déchets.
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter la législation sur la TEOM et la REOM sur Legifrance.
La valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique que pourrait générer le bien. Elle sert de base pour calculer la TEOM. Plus le bien est grand ou situé dans une zone prisée, plus la valeur locative sera élevée.
Chaque collectivité fixe un taux d’imposition pour la TEOM, qui est voté annuellement. Ce taux, appliqué à la valeur locative cadastrale, détermine le montant de la taxe. Les taux varient considérablement d’une collectivité à l’autre.
Certaines collectivités ajoutent des frais de gestion à la TEOM. Ces frais supplémentaires sont destinés à couvrir les coûts administratifs de collecte de la taxe. Ils peuvent augmenter légèrement le montant total à payer.
Pour un bien ayant une valeur locative cadastrale de 8 000 € et un taux d’imposition de 10 %, le calcul de la TEOM serait le suivant :
Montant de la TEOM : 8 000 € x 10 % = 800 €
Si des frais de gestion de 2 % sont appliqués, le montant total sera de 816 €.
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Par défaut, la TEOM est due par le propriétaire du logement, qui la règle en même temps que la taxe foncière. Toutefois, cette charge est considérée comme récupérable auprès du locataire, ce qui signifie que le propriétaire peut en demander le remboursement. Les propriétés bénéficiant d’une exonération permanente de taxe foncière ne sont pas soumises à la TEOM.
En tant que charge récupérable, la TEOM doit être remboursée par le locataire. Ce principe est valable dès lors que le logement est occupé. Le locataire est responsable du paiement de la TEOM pour la période pendant laquelle il occupe le bien. En l’absence de clause spécifique dans le bail, la loi permet au propriétaire de récupérer cette taxe.
Lorsque le logement est inoccupé pendant au moins trois mois consécutifs, le propriétaire peut demander une réduction de la TEOM. Pour cela, il doit prouver que la vacance est indépendante de sa volonté et concerne la totalité du logement.
Les biens situés dans des zones non couvertes par le service d’enlèvement des ordures ménagères sont exonérés de TEOM. Le propriétaire peut contester la taxe s’il estime que le service n’est pas fourni de manière adéquate.
Les propriétés bénéficiant d’une exonération totale et permanente de la taxe foncière, en raison de leur usage ou de leur statut particulier, sont également exonérées de TEOM
La TEOM est considérée comme une charge locative : elle est donc récupérable sur le locataire.
Pour récupérer le montant de la TEOM, le bien loué doit constituer la résidence principale du locataire, cela signifie donc que le propriétaire ne peut faire supporter le coût de la TEOM aux locataires de locations saisonnières.
De toute évidence, le logement doit être soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties et doit bénéficier d’un service d’enlèvement des ordures ménagères
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Dans le cadre d’une location d’un logement vide, le paiement des charges se fait sur provisions, c’est-à-dire que le propriétaire paie les charges et la régularisation se fait en fin d’année, dans ce cas, le propriétaire doit pouvoir justifier les montants. La régularisation a lieu s’il y a eu un trop perçu ou à l’inverse une partie manquante.
En revanche, pour les locations meublées les charges sont souvent des charges forfaitaires, la régularisation en fin d’année n’est donc pas possible.
Dans le cas d’une colocation, cela dépendra du bail.
Si les baux sont individuels, chaque locataire devra régler sa quote-part.
En revanche, si le bail est unique, les colocataires devront s’organiser entre eux pour régler la TEOM en une fois au bailleur.
Si le bailleur décide d’un paiement en une fois après émission de l’avis d’imposition, il doit envoyer sa demande de remboursement au locataire et impérativement fournir le justificatif du montant demandé (une copie de l’avis lui-même).
Par ailleurs, le décompte des charges doit lui être transmis un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives
La TEOM est généralement récupérée après l’émission de l’avis de taxe foncière, qui intervient en septembre. Le propriétaire doit avoir payé la taxe foncière avant de réclamer le remboursement au locataire.
Le calendrier fiscal à suivre est le suivant :
Le propriétaire dispose d’un délai de trois ans pour réclamer la TEOM au locataire, même si celui-ci a déjà quitté le logement. Pour éviter les oublis, il est conseillé de mettre en place un suivi des charges locatives et de planifier la régularisation des charges de manière systématique chaque année.
Cette méthode consiste à inclure la TEOM dans les charges mensuelles payées par le locataire, avec une régularisation annuelle en fonction des montants réels.
Pour calculer les charges prévisionnelles, il est recommandé de se baser sur la TEOM de l’année précédente, ajustée si nécessaire.
Le propriétaire peut facturer la TEOM au locataire après réception de l’avis de taxe foncière. Cette option apporte plus de transparence, car le locataire voit directement le montant réclamé.
Pour garantir la légalité et éviter les contestations, le propriétaire doit fournir :
Il est important de conserver tous les justificatifs pendant au moins trois ans, délai de prescription pour la récupération des charges.
Lorsque le locataire quitte le logement avant la fin de l’année, il est important d’ajuster la TEOM au prorata du temps d’occupation.
Le montant de la TEOM est calculé au prorata du nombre de mois où le locataire a occupé le logement. Par exemple, si le locataire part en septembre, il devra payer 9/12 de la TEOM annuelle.
Le propriétaire doit fournir un décompte précis des charges avec le calcul prorata temporis et, si possible, une copie de l’avis de taxe foncière. Il est recommandé d’inclure ces informations dans l’état des lieux de sortie pour éviter tout litige.
Le propriétaire peut toujours récupérer la TEOM non facturée jusqu’à trois ans après l’année concernée.
Les modalités de récupération de la TEOM peuvent différer entre les locations meublées et les locations vides:
Dans le cadre des locations saisonnières, la récupération de la TEOM est plus complexe en raison de la courte durée des séjours. Il est possible de répercuter cette charge sur les locataires en l’incluant dans le prix de la location, ou de la facturer séparément si le séjour dépasse une durée d’un mois.
La gestion de la TEOM dans le cadre d’une indivision ou d’une SCI (Société Civile Immobilière) suit des règles spécifiques.
Le propriétaire doit s’assurer que le bail mentionne clairement la récupération de la TEOM comme charge récupérable. Toute régularisation des charges doit être accompagnée de justificatifs (ex. avis de taxe foncière). La transparence dans la gestion des charges est essentielle pour éviter les contestations.
Le locataire a le droit de vérifier les montants réclamés, notamment en demandant les documents justificatifs. Il peut contester les charges si les montants paraissent excessifs ou si le propriétaire ne fournit pas de preuves suffisantes.
Il est conseillé d’abord de résoudre le litige à l’amiable, en communiquant clairement et en fournissant tous les justificatifs nécessaires pour prouver les charges réclamées.
Si la négociation échoue, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure au locataire. En cas de persistance du litige, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation. Si aucune solution n’est trouvée, le recours ultime est une action judiciaire.
Il est crucial de mentionner explicitement dans le bail que la TEOM fait partie des charges récupérables. Cela permet d’éviter les litiges et d’assurer une transparence vis-à-vis du locataire.
Le bail doit aussi préciser les modalités de régularisation annuelle des charges, y compris la TEOM, ainsi que la fourniture des justificatifs.
Une gestion rigoureuse des charges locatives est essentielle pour la régularisation annuelle. Des outils comme des logiciels de comptabilité peuvent aider à suivre les dépenses et les paiements.
Pour éviter les mauvaises surprises, établissez des provisions réalistes en vous basant sur les montants des années précédentes, et informez régulièrement le locataire de l’évolution des charges.
Il est important de conserver les justificatifs des charges pendant au moins trois ans. Cette durée correspond au délai de prescription pour la récupération des charges auprès du locataire.
La TEOM ne peut pas être déduite directement des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs. Cependant, dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la TEOM peut être comptabilisée en charge déductible, ce qui réduit le bénéfice imposable.
La TEOM est incluse dans l’avis de taxe foncière, ce qui peut créer de la confusion. Il est important de bien comprendre la différence entre les deux taxes. La TEOM peut varier d’une année sur l’autre en fonction des décisions des collectivités locales sur les taux applicables. Pour anticiper ces variations, il est utile de consulter régulièrement les annonces locales concernant la fiscalité.
La TEOM est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale de la propriété et d’un taux fixé par la collectivité locale. Elle peut inclure des frais de gestion
Le locataire est responsable du paiement de la TEOM, mais c’est le propriétaire qui la récupère après avoir payé la taxe foncière.
Le propriétaire peut inclure la TEOM dans les charges prévisionnelles ou la facturer séparément après réception de l’avis de taxe foncière.
Le locataire ne paie que la part proportionnelle à la période d’occupation du logement, calculée en fonction de la date de départ.
Oui, le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer la TEOM, même après le départ du locataire.
La TEOM n’est généralement pas déductible pour les propriétaires, sauf cas particuliers de SCI à l’impôt sur les sociétés.
Si le logement est vacant pendant au moins trois mois et que cela est indépendant de la volonté du propriétaire, une réduction peut être demandée auprès de la collectivité.
La TEOM finance le service d’enlèvement des ordures ménagères, tandis que la taxe d’habitation contribue au financement des services publics locaux.
Les logements non desservis par le service d’enlèvement des ordures ou exonérés de taxe foncière de manière permanente peuvent être exemptés de TEOM.
Qlower publie régulièrement des articles afin d’accompagner et de conseiller les propriétaires bailleurs sur des sujets récurrents dans le domaine de l’investissement immobilier.
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Dans cet article, Jean-Marc présente quelques astuces pour diminuer la fiscalité sur ses revenus fonciers
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