Comment déclarer les revenus locatifs d’un meublé ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé et que vous décidez de le mettre en location. Vous devrez déclarer les revenus locatifs d’un meublé
3 millions d’investisseurs immobiliers français déclarent 28 milliards d’Euros de revenus locatifs.
Les services fiscaux distinguent ces investisseurs en deux catégories : Ceux qui font de la location nue, qui déclarent des revenus fonciers et ceux qui fond de la location meublée, qui déclarent des revenus BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux, comme les entreprises.
La première erreur (fréquente) consiste à déclarer ses revenus meublés en revenus fonciers. La conséquence immédiate est la perte des bénéfices fiscaux liés à la location meublée. En effet, en Micro, l’abattement est de 50% en meublé et de 30% en location nue. L’impôt est donc inutilement majoré de 40% ! Idem au Réel, où très peu de charges sont déductibles en location nue, alors qu’elles le sont presque toutes en location meublée. Donc Loueurs meublés, vérifiez que vous déclarez bien vos revenus en BIC et non pas en Foncier.
La seconde erreur consiste à choisir la « mauvaise option ». 2 options sont proposées à la majorité des bailleurs : le Micro ou le Réel. Le Micro permet de simplifier sa comptabilité en appliquant des abattements.
En location meublée, c’est presque toujours une erreur d’utiliser le régime. En effet, le BIC réel permet de déduire tous les frais liés à la location, mais aussi une charge d’amortissement, qui vient à elle seule compenser les loyers. C’est tout l’intérêt de la location meublée.
En location nue, le calcul est moins évident. Si les charges déductibles représentent moins de 30% des revenus locatifs, alors mieux vaut rester au Micro tant que c’est possible (c’est-à-dire tant que les revenus locatifs sont inférieurs à 15000€, soit un loyer hors charges inférieur à 1250€).
Les seules charges déductibles au régime Foncier Réel sont les frais de gestion locative, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt , les assurances, la taxe foncière et quelques travaux d’amélioration ou de réparation. Si ces frais sont supérieurs à 4500€, alors le régime réel est plus adapté.
La déductibilité des charges présente un risque d’erreur fréquent. On voit des bailleurs déduire l’ensemble des mensualités de crédit alors que seuls les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur sont déductibles. On voit aussi des propriétaires déduire des charges qui ne sont pas déductibles, comme des travaux d’agrandissement ou d’amélioration de l’habitat.
Enfin, on compte de trop nombreux investisseurs qui ne considèrent que les charges identifiées par leur gestionnaire. Evitant tout risque de mal faire, ces derniers oublient à peu près toutes les charges déductibles mis à part les 20€ forfaitaires. L’investisseur se retrouve ainsi fiscalité bien au-delà de la normale, érodant fortement la rentabilité de l’investissement.
Certains propriétaires bailleurs distraits sont tentés de déduire de leurs revenus locatifs des travaux réalisés à dans un autre bien. Les services fiscaux exigent que l’adresse présentes sur les factures écartent tout doute, même si la résidence du bailleur est à la même adresse.
Les travaux de réparation ou de rénovation sont déductibles. Mais pas les travaux d’agrandissement. Lorsque les montants de travaux engagés sont importants au regard de la surface louée, le fisc vérifie que ces travaux ne consistent pas en un agrandissement.
En location meublée au Réel, les déplacements pour s’occuper de son investissement locatif sont déductibles des revenus. Il est donc possible de déduire des frais de péage, de carburant, de repas. Certains bailleurs plus épicuriens que la moyenne seraient tentés de fournir des notes étoilées aux contrôleurs fiscaux. C’est inopportun. Aussi assurez-vous que les péages et repas sont bien pris dans la direction de votre logement loué.
Plus finement, le contribuable le devra pas confondre l’indemnité kilométrique avec l’indemnité de carburant. Seule la seconde, moins avantageuse, est admissible pour les frais de déplacements dans le cadre de la location meublée.
D’autres pièges attendent les investisseurs immobiliers. Les oublis en défaveur des contribuables sont moins scrutés par le fisc, mais leur coûte des millions d’euros chaque année. Les étourderies qui allègent l’impôt du contribuables sont analysées plus finement, avec une possibilité de redressement fiscal jusqu’à 3 années après l’étourderie.
Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé et que vous décidez de le mettre en location. Vous devrez déclarer les revenus locatifs d’un meublé
Investir dans l’immobilier est une démarche reconnue pour se constituer un revenu complémentaire
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