Guide Statut LMNP : Formalités pour démarrer (2023)
Découvrez toutes les étapes et formalités nécessaires pour accéder au statut LMNP et démarrer votre activité.
Vous avez choisi le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et vous ne savez pas quel régime fiscal choisir, entre le micro-BIC et le régime Réel pour votre déclaration LMNP ?
Nous vous expliquons tout dans cet article !
un régime intéressant lorsque vos dépenses sont inférieures à 50% de vos recettes.
Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € en location meublée classique (ou 188 700 € en location meublée de tourisme classée et en chambres d’hôtes), alors vous êtes éligible au régime micro-BIC. Au-delà de ces seuils, le régime Réel s’applique obligatoirement.
Ce régime est bien plus simple que le régime Réel, notamment parce qu’il vous permet de vous passer d’une solution comptable. En effet, le régime micro-BIC fonctionne par l’application aux revenus locatifs d’un abattement forfaitaire. Vous n’êtes par conséquent imposé que sur 50 % sur vos recettes. Si vos dépenses sont supérieures à 50% de vos recettes locatives, alors le régime Réel est plus intéressant. Rappelons que sous le régime micro-BIC, aucune charge réellement payée n’est déductible, par définition.
Exemple : Jean a 50.000 € de recettes annuelles pour l’année 2021. Ses charges déductibles s’élèvent à 32.000 € (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, mobilier, travaux, amortissements…).
S’il opte pour le régime micro-BIC, il sera imposé sur 25.000 €, soit : 50.000 € – 50 % = 25.000 €.
S’il opte pour le régime Réel, il sera imposé sur 18.000 €, soit : 50.000 € – 32.000 € = 18.000 €
Ainsi pour l’année 2021, il est plus avantageux pour Jean de choisir le régime Réel.
Le régime du micro-BIC est valable 1 an et est reconduit tacitement pour la même période. Pour passer de Micro BIC à Réel, il faut adresser à son centre des impôts un courrier de levée d’option. Qlower peut vous accompagner dans cette démarche si vous le souhaitez.
Chaque année, les revenus d’une location de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime micro-BIC doivent être déclarés dans le formulaire n°2042 C PRO (en clair votre déclaration de revenus habituelle) dans la case 5ND.
Souvent plus avantageux, il vous permet de déduire vos charges réellement payées et surtout d’amortir votre bien lors de votre déclaration
Si vos recettes annuelles sont supérieures à 77 700 € par an, alors vous êtes automatiquement sous le régime Réel. En dessous de ce seuil, c’est vous qui choisissez.
Bon à savoir : si vous êtes en indivision, vous n’avez pas le choix, le régime Réel s’applique de plein droit.
Sous ce régime, vous allez pouvoir déduire des charges telles que : les dépenses d’entretien et de petites réparations (si le montant est inférieur à 600 €) ; les frais fixes ( eau, électricité, internet..) ; les charges de copropriétés (hors travaux) ; les assurances (propriétaire non occupant, assurance loyers impayés) ; les taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, contribution foncière des entreprises) ; les frais de notaire ; les intérêts d’emprunts et frais de dossier bancaires ; les honoraires d’agence immobilière ; les frais de notaires ; les honoraires de gestion ; les frais de tenue de comptabilité ; les frais de publicité (annonces, frais d’inscription aux sites de mise en location, flyers) ; etc.
Les charges réellement décaissées ne sont pas tout ! Vous pouvez également déduire l’amortissement de votre bien chaque année. L’amortissement se définit comptablement comme étant l’usure du bien dans le temps. Cette « charge » (purement comptable, ce n’est pas une dépense réelle) s’ajoute à toutes les autres réellement décaissées et l’ensemble, dans la plupart des cas, permet d’obtenir un résultat fiscal à 0, donc de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus !
En dehors du bien lui-même (en réalité le calcul est plus complexe qu’il n’y parait, n’hésitez pas à interroger un spécialiste comme Qlower !), on peut également amortir : l’achat du mobilier lorsqu’il est supérieur à 600€ TTC (lit, canapé, table, chaises, mobilier de la cuisine…) ; les travaux de réparation lorsqu’ils sont supérieurs à 600€ TTC et les travaux d’amélioration.
Rappel : n’oubliez pas de garder tous les justificatifs de ces dépenses dont la date doit être obligatoirement postérieure à la date de début d’activité.
Car oui, pour bénéficier du statut de loueur en meublé, il faut obligatoirement déclarer son début d’activité ! La démarche administrative n’est pas de la plus grande clarté… mais Qlower peut s’occuper de déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un petit investissement de 150 € TTC qui peut permettre d’éviter un grand risque d’erreur ! Pour cela rien de plus simple : complétez ce formulaire et nous nous occupons de tout !
Les charges réelles, additionnées aux amortissements, permettent le plus souvent de créer un déficit sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce déficit n’est pas imputable sur le revenu global, mais il est reportable et cumulable sur les dix années suivantes. Quant aux amortissements non utilisés, ils sont reportables indéfiniment ! Bien organisé, un investissement en Location Meublée Non Professionnelle peut se traduire par une absence d’impôt pendant des dizaines d’années !
Ce régime est valable 2 ans et est reconduit tacitement pour la même période.
Sous le régime Réel, vous devez tenir à jour une comptabilité et compléter plusieurs formulaires chaque année lors de la déclaration fiscale.
Comme sous le régime micro-BIC, vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO. La plupart des loueurs en meublé non professionnels sont soumis au régime réel simplifié. Dans ce cas, vous devez remplir une déclaration de résultat : le formulaire n° 2031, le formulaire n°2033 et ses annexes (2033-A à 2033-E) auprès du service des impôts des entreprises (SIE).
La déclaration s’effectue obligatoirement en ligne sur le site des impôts ou via un logiciel de télédéclaration. C’est un exercice est très complexe et source de bien des erreurs, nous recommandons par conséquent vivement de passer par un professionnel qui va vérifier votre comptabilité, compléter les différents formulaires et télétransmettre ces déclarations à l’administration fiscale.
Qlower le fait pour vous pour 35 €/ mois pour un bien, soit 269€/an (et 130,00€ / bien supplémentaire) la déclaration fiscale !
Attention, le choix du bon régime entre le micro-BIC et le Réel est complexe et vous engage. N’hésitez pas à demander conseil aux spécialistes qui éclaireront vos choix !
Découvrez toutes les étapes et formalités nécessaires pour accéder au statut LMNP et démarrer votre activité.
Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé et que vous décidez de le mettre en location. Vous devrez déclarer les revenus locatifs d’un meublé
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