Réaliser un investissement immobilier est un vecteur de création de richesse incomparable. Mais il n’est pas exempt de risques… qu’il convient d’apprécier et surtout de couvrir au mieux !
Qlower défend une approche de très grande prudence en matière d’investissement immobilier. Voici par conséquent un passage en revue des principales assurances qui permettent de couvrir au mieux les principaux risques de l’investisseur.
Certes, elle est le plus souvent rendue obligatoire par le prêteur… mais elle n’en demeure pas moins strictement indispensable pour couvrir le risque de décès ou d’invalidité au cours du remboursement de l’emprunt.
Si l’un de ces risques survient, l’assurance prend en charge le remboursement du capital restant dû le jour du décès de l’emprunteur, ou elle prend en charge les échéances du crédit en cas d’invalidité temporaire.
Le prix est important, mais attention néanmoins à l’étendue des garanties : tous les contrats ne couvrent pas de la même manière et le montant de la cotisation ne doit pas être le seul critère pour choisir son assurance !
En fonction du degré d’invalidité, le bénéficiaire peut voir ses remboursements plus ou moins pris en charge par l’assureur, et cela peut tout changer !
Tous les prêteurs proposent une assurance maison, mais il est souvent pertinent d’opter pour la délégation d’un contrat souscrit chez un autre assureur. Dans ce cas et comme toujours, comparer les garanties et les prix est la clé du succès.
Les tarifs sont très variables, allant de moins de 0,10% du capital emprunté à plus de 0,50%. La tarification dépendra pour l’essentiel de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur.
Attention à la tentation de cacher quelques éléments de son état de santé qui risqueraient de renchérir le coût de l’assurance (par exemple un taux de cholestérol élevé, du tabagisme, la pratique régulière d’un sport à risque, etc.) qui peuvent conduire à un véritable drame : le refus de l’assurance d’indemniser le risque survenu pour cause de déclaration mensongère !
L’honnêteté la plus absolue est de rigueur lors de la souscription du contrat…
Pensez également à “refaire un tour de marché” régulièrement : il est toujours possible de changer d’assurance en cours de route. Des acteurs tels que Assurly se sont fait une spécialité de remplacer des assurances existantes dans, très souvent, de biens meilleures conditions tarifaires pour des garanties équivalentes.
Enfin, et peu d’investisseurs le savent, il est possible d’emprunter et d’assurer cet emprunt même en cas de graves problèmes de santé. La convention AERAS est là pour permettre à tous de trouver l’assurance de son crédit.
Obligatoire pour les bailleurs de biens en copropriété, cette assurance est d’une importance tout aussi capitale en ce qu’elle permet de s’assurer contre les sinistres qui pourraient survenir dans votre logement (incendie, vol, dégât des eaux…), notamment lors des éventuelles périodes de vacance locative (entre deux locataires). La PNO demeure pourtant souvent oubliée des bailleurs puisque seuls 15% d’entre eux y ont recours ! Cette garantie protège donc la responsabilité du propriétaire vis-à-vis de son locataire ou encore des autres copropriétaires (par exemple dans le cas où le sinistre viendrait toucher les logements voisins ou les parties communes).
Le coût modique de cette garantie est un autre de ses avantages : souvent autour de 5 à 10€ par mois, elle permet de couvrir bien des risques, même pour des budgets relativement petits !
A garder en mémoire : le risque maximal potentiel sans assurance est sans limite… Ne pas souscrire une PNO lorsqu’on est investisseur, c’est accepter un niveau de risque qui peut potentiellement pulvériser la rentabilité de son investissement !
Cette assurance intervient afin de garantir le paiement des loyers prévus au bail en cas de défaillance du locataire. Elle sécurise donc l’investissement du propriétaire en couvrant les risques d’impayés, mais également et le plus souvent les éventuelles dégradations commises par un locataire. Parfois, elle permet aussi de rembourser les frais relatifs à une action en justice engagée envers le locataire (Protection Juridique).
Le coût de cette garantie est très variable : de quelques dizaines à plusieurs centaines d’euros selon l’étendue des garanties proposées. Une analyse détaillée des contrats permet de dégager le meilleur rapport garanties/cotisation.
La garantie Visale est, à tort, une GLI encore peu utilisée par les investisseurs. Elle est pourtant gratuite et couvre remarquablement bien le risque d’impayés !
Dernier conseil : respectez la Loi, qui interdit (sauf quelques cas particuliers) de cumuler les garanties pour un même locataire. Ainsi par exemple, il n’est pas possible de demander à un locataire la caution d’un parent en plus de la souscription d’une GLI.
Moins connue, l’assurance « Protection Juridique » peut se révéler extrêmement judicieuse en cas de litige avec un tiers. Concrètement, elle permet à l’assuré d’être défendu par son assurance dans le cas où un contentieux relatif à son investissement immobilier l’opposerait à un tiers (comme un voisin par exemple). Cette garantie permet donc de bénéficier d’informations et d’un accompagnement bienvenu en cas de litige en lien avec son investissement immobilier.
Son coût est relativement faible, de l’ordre de 5€ par mois en moyenne.
Ne remettez jamais les clés de votre bien à un locataire qui ne présenterait pas son attestation d’assurance MRH lors de l’état des lieux d’entrée ! Votre responsabilité serait inéluctablement engagée en cas de sinistre et votre risque maximal est ici également sans limite…
Assurer son logement est donc obligatoire pour tout locataire qui loue un bien, et le bailleur doit également s’assurer chaque année que son locataire est toujours couvert à ce titre.
Peu d’investisseurs le savent : il est tout à fait possible pour le propriétaire de souscrire lui-même cette assurance pour le compte du locataire et de la refacturer à ce dernier.
L’avantage est qu’en procédant de la sorte, le propriétaire a la certitude que son logement est bien assuré, sans pour autant débourser davantage d’argent (puisque c’est le locataire qui en supportera la charge en remboursant chaque mois ou chaque année la cotisation payée par le bailleur).
Quant à son coût, le prix moyen d’une telle assurance était de 160€ par an en 2020.
Une dernière information mais peut-être la plus importante : à l’exception de la MRH (puisqu’elle ne coûte rien au bailleur), toutes les cotisations d’assurances sont déductibles des loyers encaissés, elles diminuent donc le revenu imposable (en cas d’option pour le régime réel naturellement) et génèrent ainsi une économie d’impôt correspondant à sa Tranche Marginale d’Imposition plus la CSG/CRDS. Le coût final de ces assurances est donc souvent extrêmement faible : une puissante motivation pour être parfaitement garanti !
Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) introduit une réforme majeure pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), remettant en question l’un des piliers fiscaux de ce statut : l’amortissement.
Transformer sa résidence principale en location meublée peut sembler une idée attrayante pour rentabiliser un bien immobilier, mais cette décision comporte des conséquences fiscales importantes.
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