Guide Statut LMNP : Formalités pour démarrer (2023)
Découvrez toutes les étapes et formalités nécessaires pour accéder au statut LMNP et démarrer votre activité.
Investir dans un bien immobilier en viager est une opération encore assez peu fréquente mais qui présente des particularités intéressantes. Le viager occupé est la formule la plus développée, elle consiste à acheter un bien immobilier que vous ne pourrez pas occuper immédiatement, avec un paiement échelonné sur toute la durée de vie du vendeur.
Le viager est une forme de vente d’un bien immobilier, dont le paiement est fait sous la forme d’une rente viagère, c’est-à-dire un versement périodique (mensuel, trimestriel ou annuel) jusqu’au décès du vendeur. Le vendeur est appelé crédirentier, car il est créditeur de la rente qui doit lui être versée par l’acquéreur que l’on appelle débirentier. Au décès du vendeur, le contrat de rente viagère se termine, entraînant l’arrêt du versement des rentes. C’est un contrat aléatoire dans le sens où le montant total qui sera payé par le débirentier dépend de la durée de vie réelle du crédirentier. La rente peut s’accompagner d’un bouquet, qui est une somme d’argent versée en une fois le jour de la signature de l’acte de vente.
Comme toute transaction immobilière, pour que l’acte soit opposable aux tiers, il est indispensable de signer un acte authentique chez un notaire qui va se charger de le publier au service de publicité foncière. C’est un avantage précieux pour une vente en viager puisque les spécificités et la complexité de la transaction vous seront expliquées en détail par le notaire.
Avant de découvrir plus en détails les différences entre viager occupé et viager libre, n’hésitez pas à consulter notre article détaillant les grands principes d’une vente en viager.
Selon un sondage de l’IFOP, 85% des français souhaitent vieillir à domicile. Beaucoup sont très attachés à leur domicile, à leurs habitudes, et à l’environnement dans lequel ils évoluent. Les discussions et balades avec les voisins, les commerces de proximité, les services médicaux, sont autant d’habitudes précieuses pour le bien-être des seniors, qui ne veulent pas se trouver déracinés. Bien souvent, vieillir à domicile est compliqué et coûteux, mais cela reste la solution privilégiée par les français.
Le viager occupé apporte une solution aux seniors qui souhaitent vieillir à domicile, dans les meilleures conditions possibles. En vendant leur bien en viager occupé, ils bénéficient de liquidités obtenues grâce à la vente de leur bien immobilier, tout en continuant de vivre chez soi, comme avant. Comment est-ce possible ? Grâce au droit d’usage et d’habitation, ou à l’usufruit, qui sont des clauses classiques que l’on trouve dans les ventes en viager.
La société Dillan propose une alternative à la vente en viager occupé traditionnelle, en achetant aux seniors propriétaires, tout ou partie de leur bien immobilier pour leur permettre d’améliorer leur retraite grâce aux liquidités obtenues, tout en conservant l’usufruit viager pour continuer de vivre chez soi. Il est possible de faire une simulation gratuite et sans engagement sur le site de Dillan.
Le viager libre, a contrario, consiste à acheter un bien en payant le prix de manière échelonnée tout au long de la vie du vendeur, jusqu’à son décès, mais en obtenant la jouissance pleine et entière du bien dès la transaction. Le vendeur libère son bien, et vous pouvez vous y installer, vous êtes chez vous. Les deux formules répondent donc à des besoins bien différents, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur. Aujourd’hui, c’est le viager occupé qui représente la quasi-totalité des ventes en viager, puisqu’il est parfaitement adapté aux envies des français de rester vivre à domicile.
La répartition des charges entre vendeur et acquéreur sera différente pour un viager occupé et pour un viager libre. Celle-ci reste contractuelle, c’est-à-dire qu’il est possible de convenir de la répartition des charges dans l’acte de vente, mais l’usage veut qu’en viager libre, puisque l’acquéreur dispose librement du bien pour l’habiter ou pour le mettre en location, c’est lui qui va assumer l’intégralité des charges (impôts, charges de copropriété, entretien et travaux dans le bien). C’est un vrai avantage pour le vendeur, qui n’aura donc plus aucune charge à payer. Pour un viager occupé, l’usage veut que le vendeur assume une partie des charges.
Le droit de propriété se décompose en 3 attributs : usus, fructus, abusus. L’usus correspond à la notion de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), l’usus et le fructus réunis correspondent à l’usufruit.
Le Droit d’Usage et d’Habitation permet à son titulaire de jouir du bien en y vivant, avec sa famille, en détenant les clés pour y entrer et en sortir. Il est défini aux articles 625 à 636 du Code Civil. C’est un droit strictement personnel, c’est-à-dire qu’il est lié à l’individu qui en a le privilège, il ne peut pas être transmis à quelqu’un d’autre au moment du décès, ni être cédé. Il convient de jouir raisonnablement du DUH, c’est-à-dire d’habiter le bien en personne prudente et raisonnable.
Le droit d’usufruit est plus étendu que le droit d’usage et d’habitation par deux aspects principaux. Premièrement, l’usufruit permet de louer le bien et d’en tirer profit, en recevant des revenus locatifs. Ainsi, pour un senior qui souhaite continuer de vivre chez lui pendant une certaine période, et prévoit ensuite de déménager pour rejoindre une résidence senior ou une autre propriété immobilière par exemple, l’usufruit lui permettra, en temps voulu, de mettre son bien en location. Deuxièmement, l’usufruit est un droit cessible : le titulaire de l’usufruit peut vendre son usufruit ou le céder à titre gratuit. Dans ce cas, les conditions prévues initialement pour l’usufruit sont transmises au nouveau titulaire.
La répartition des charges entre l’acquéreur et le vendeur est guidée par les articles 605 et 606 du Code Civil. Il est possible de répartir les charges plus précisément par convention dans l’acte de vente, certaines pratiques se retrouvant dans la plupart des conventions. Ainsi, en général, l’usufruitier assume l’ensemble des charges, sauf les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil. Le titulaire du DUH assume généralement moins de charges, laissant par exemple la taxe foncière au plein propriétaire du bien immobilier.
Alors comment choisir, droit d’usage et d’habitation ou usufruit ? Tout dépend de votre projet de vie ou de votre projet d’investissement. Sachez que les deux peuvent présenter des avantages et inconvénients en fonction de vos besoins, n’hésitez pas à vous faire accompagner dans la réflexion. Si vous souhaitez en savoir plus sur les avantages et inconvénients d’une vente en viager, n’hésitez pas à consulter notre autre article.
Pas toujours évident d’y voir clair dans le calcul du prix d’un viager occupé. Nous allons vous expliquer le principe de base, pour que vous puissiez vous y retrouver et négocier avec le vendeur ou l’acquéreur, selon votre situation.
Tout d’abord, il faut bien comprendre que dans un viager occupé, puisque le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, le bien sera nécessairement vendu avec une décote par rapport à la valeur vénale c’est-à-dire le prix de marché. En effet, pendant toute la durée de vie du vendeur, l’acquéreur ne pourra pas percevoir de revenus locatifs sur ce bien, le principe de la décote consiste donc à précompter les loyers non perçus. La question est donc : comment puis-je savoir durant combien de temps l’acquéreur ne pourra pas percevoir de loyer ? Bien évidemment, personne ne peut le savoir en avance, c’est pour cela qu’on utilise des tables de mortalité permettant de calculer l’espérance de vie du vendeur.
Après avoir appliqué la décote à la valeur vénale, on obtient la valeur occupée du bien. Ensuite, dans le cas d’un viager occupé avec rente, cette valeur occupée sera partagée entre un bouquet, c’est-à-dire le capital versé immédiatement au moment de la vente, et une rente qui sera versée périodiquement (rente mensuelle, trimestrielle, annuelle). Le calcul de la rente est lui aussi réalisé à partir de l’espérance de vie théorique du vendeur. Il existe aussi des ventes en viager occupé sans rente, consistant à verser immédiatement au vendeur la valeur occupée du bien immobilier, c’est ce qu’on appelle du « 100% bouquet ».
Le principe de base de calcul d’un viager occupé est donc relativement technique, il est important de bien comprendre le montant qui est proposé pour réaliser la transaction en toute confiance et avec un objectif de rentabilité de l’investissement équilibré entre le vendeur et l’investisseur.
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