Article mis à jour le 17/10/24
Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) introduit une réforme majeure pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), remettant en question l’un des piliers fiscaux de ce statut : l’amortissement.
À partir de 2025, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente d’un bien, impactant ainsi la fiscalité des investisseurs. Nous allons décrypter dans cet article les détails de cette réforme, ses effets sur la rentabilité des biens locatifs et les stratégies pour s’adapter au mieux à ce nouveau cadre fiscal.
⚠️ Attention pour le moment, cette mesure n’est qu’au stade de proposition dans le PLF 2025.
Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) introduit d’importantes réformes fiscales visant à ajuster le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce projet s’inscrit dans une démarche de rééquilibrage fiscal, particulièrement en réponse aux tensions sur le marché immobilier, notamment dans les zones touristiques et tendues. L’une des principales mesures concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente d’un bien immobilier LMNP, modifiant ainsi un avantage fiscal jusque-là clé pour les investisseurs.
Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) est une proposition législative annuelle qui fixe les orientations budgétaires et fiscales du gouvernement pour l’année à venir. Concernant les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le PLF 2025 propose d’importants changements, notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien. Cette réforme vise à aligner la fiscalité des LMNP sur celle d’autres investissements immobiliers, et à répondre aux problématiques du marché locatif, notamment en zones tendues.
Le statut LMNP est un régime fiscal prisé par les investisseurs, notamment pour ses avantages liés à l’amortissement des biens immobiliers, qui permettent de réduire les revenus imposables. Toutefois, le PLF 2025 vise à ajuster cette fiscalité jugée trop favorable. Le gouvernement souhaite aligner la taxation des plus-values des LMNP sur celle d’autres investissements, en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus-values. Cela est perçu comme une réponse aux tensions du marché locatif et à la raréfaction des logements disponibles dans certaines zones.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value constitue l’un des changements les plus importants proposés par le PLF 2025 pour les LMNP. Actuellement, les amortissements permettent de réduire l’imposition des revenus locatifs sans impacter la fiscalité lors de la revente. Avec la réforme, ces amortissements viendront réduire la valeur d’achat, augmentant ainsi la plus-value imposable lors de la vente. Cette modification vise à aligner la fiscalité des LMNP sur celle des autres régimes immobiliers.
Selon le rapport de la Cour des Comptes, 2 nouvelles propositions, en plus de cette mesure phare sur les amortissements, se détachent pour réformer en profondeur le régime LMNP :
De quoi chambouler les plans des propriétaires LMNP !
Actuellement, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) bénéficient d’un régime fiscal très avantageux. Grâce au système d’amortissement, ils peuvent déduire chaque année une partie de la valeur de leur bien immobilier de leurs revenus imposables, ce qui réduit fortement leur imposition. En cas de revente, ces amortissements n’étaient jusqu’ici pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, permettant ainsi aux investisseurs de profiter de réductions fiscales importantes à la fois sur leurs revenus locatifs et à la revente.
Le PLF 2025 propose de modifier cette fiscalité avantageuse en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien LMNP. Cela signifie que les amortissements, qui réduisaient les revenus locatifs imposables, viendront désormais diminuer la valeur d’achat initiale du bien, augmentant ainsi le montant de la plus-value taxable. Ce changement vise à corriger une “spécificité fiscale” du statut LMNP, perçue comme trop favorable par les législateurs.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value entraînera une augmentation de l’imposition lors de la vente d’un bien LMNP. Concrètement, la plus-value imposable sera plus élevée car les amortissements viendront réduire la valeur d’acquisition du bien. Ce changement fiscal risque de diminuer la rentabilité à la revente pour les investisseurs, en particulier ceux qui comptaient sur une plus-value importante pour rentabiliser leur investissement. Le taux de 19 % pour l’impôt sur la plus-value, ainsi que les 17,2 % de prélèvements sociaux, s’appliquent à ce montant révisé.
Pour en savoir plus sur les amortissements liés au statut LMNP
La réforme proposée par le PLF 2025 n’aura pas le même impact pour tous les investisseurs LMNP. Les propriétaires à court terme, qui revendent leur bien après quelques années, seront les plus affectés. En revanche, ceux qui conservent leur bien sur une longue période bénéficieront des abattements progressifs sur la plus-value. Ces abattements fiscaux (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux) atténuent l’impact de la réintégration des amortissements au fil du temps.
Certaines situations permettent aux investisseurs LMNP d’échapper à la taxation de la plus-value, même après la réintégration des amortissements. Les donations et successions sont des cas où la plus-value n’est pas appliquée, car le bien est transféré sans vente.
Par ailleurs, de nombreux investisseurs conservent leur bien à long terme, souvent jusqu’à la retraite ou pour le transmettre à leurs héritiers. Ces investisseurs bénéficient des abattements progressifs, ce qui réduit considérablement, voire annule, l’impact fiscal de cette réforme.
Face aux changements fiscaux introduits par le PLF 2025, les investisseurs LMNP devront adapter leur stratégie pour minimiser l’impact de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Plusieurs pistes peuvent être envisagées, selon les objectifs d’investissement.
Pour ceux qui envisagent de conserver leur bien immobilier sur le long terme, la clé réside dans les abattements progressifs sur la plus-value. Plus la durée de détention du bien est longue, plus l’impact de la réintégration des amortissements sera réduit. En effet, au bout de 22 ans, les investisseurs sont exonérés d’impôt sur la plus-value, et après 30 ans, ils bénéficient également d’une exonération des prélèvements sociaux. Conserver son bien permet ainsi de diminuer, voire d’annuler, l’impact de la réforme à la revente.
Il est également possible de passer son bien en résidence principale. Selon l’Amendement n°I-CF275 déposé par l’Assemblée Nationale vendredi 11 octobre dernier :
“Ainsi le présent amendement propose de conditionner l’exonération à une durée de détention d’au moins cinq années comme résidence principale. Naturellement, cette condition ne s’appliquerait pas dès lors qu’il s’agit d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale, ce qui autrement pénaliserait toute opération hors primo-accession. De même, ce délai pourrait être levé lorsqu’un motif impérieux le justifie tel qu’une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou encore un décès ou une séparation notamment.
Seuls sont visés les contournements permis par la rédaction actuelle.”
Pour les investisseurs qui génèrent des revenus locatifs importants, il pourrait être opportun d’envisager le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce régime offre des avantages supplémentaires, tels que la déductibilité des déficits fiscaux sur le revenu global et l’exonération de la plus-value sous certaines conditions (vente du bien après plus de 5 ans d’activité). Le LMP permet donc de mieux gérer la fiscalité de l’investissement locatif à long terme.
Une autre stratégie consiste à diversifier ses investissements. Au lieu de concentrer tout son patrimoine dans un ou deux biens LMNP, il peut être judicieux de répartir ses investissements dans différents types d’actifs immobiliers (location nue, SCPI, etc.) pour diluer les risques fiscaux et optimiser sa rentabilité globale. Cette diversification permet de bénéficier de régimes fiscaux variés et de mieux gérer l’impact des changements législatifs.
Une SCI soumise à l’IS a la possibilité de diminuer sa base imposable annuelle, et par conséquent, ses impôts, en amortissant ses investissements. En effet, les amortissements liés à l’acquisition du bien immobilier et aux travaux peuvent être déduits du résultat de la société, ce qui entraîne une réduction de l’impôt sur les sociétés à payer par la SCI.
Faire appel aux conseillers Qlower sera un atout majeur pour les investisseurs LMNP, surtout avec les évolutions fiscales prévues. Nos experts pourront aider à optimiser la gestion fiscale, proposer des solutions d’amortissement alternatives ou conseiller sur les meilleures stratégies d’investissement pour réduire l’impact des nouvelles règles. Un accompagnement personnalisé et une simulation gratuite vous permettront également de vous préparer en cas de futures réformes fiscales.
La réforme fiscale proposée dans le PLF 2025 suscite de nombreux débats parmi les parlementaires et les acteurs du marché immobilier. Certains craignent que ces modifications n’alourdissent la fiscalité des investisseurs LMNP, tandis que d’autres estiment qu’il s’agit d’une nécessaire mise à niveau pour éviter des tensions sur le marché locatif, notamment en zones tendues.
La réforme fiscale proposée dans le PLF 2025 suscite de nombreux débats parmi les parlementaires et les acteurs du marché immobilier. Certains craignent que ces modifications n’alourdissent la fiscalité des investisseurs LMNP, tandis que d’autres estiment qu’il s’agit d’une nécessaire mise à niveau pour éviter des tensions sur le marché locatif, notamment en zones tendues.
Si cette réforme venait à être adoptée en l’état, elle pourrait dissuader certains investisseurs de se tourner vers le statut LMNP, particulièrement pour les investissements à court terme. En revanche, pour les investisseurs à long terme, les effets de la réintégration des amortissements seraient atténués par les abattements sur la plus-value. Il faudra suivre les effets de cette réforme pour mieux comprendre son influence sur l’offre de logements en France, notamment en zones touristiques et tendues.
Le PLF 2025 représente un tournant important pour les investisseurs LMNP, en particulier avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Bien que ces réformes puissent alourdir la fiscalité, il est essentiel pour les propriétaires de rester informés et de s’adapter en conséquence. Envisager des stratégies à long terme, diversifier ses investissements, ou envisager le passage au statut de LMP peut permettre de continuer à optimiser la gestion de son patrimoine immobilier dans un cadre fiscal en constante évolution.
Le PLF 2025 propose de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente d’un bien LMNP, augmentant ainsi l’imposition.
Les investisseurs à court terme seront les plus touchés, car ils subiront l’impact direct de la réintégration des amortissements dans la plus-value. Ceux qui conservent leur bien à long terme bénéficieront des abattements fiscaux.
En conservant votre bien à long terme en résidence principale, en envisageant le statut de LMP, en passant en SCI à l’IS ou en diversifiant vos investissements immobiliers.
Oui, tous les LMNP sont concernés, mais l’impact sera plus limité pour ceux qui conservent leurs biens sur une longue période ou les transmettent par donation ou succession.
Les investisseurs peuvent envisager de passer au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou d’investir dans d’autres types de biens immobiliers pour optimiser leur fiscalité.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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