Le squatting est un phénomène fréquent auquel doivent faire face chaque année de nombreux propriétaires confrontés à l’occupation illégale d’un de leur bien par une ou plusieurs personnes. Ce phénomène a été renforcé depuis une vingtaine d’années par l’apparition de manuels et de sites donnant des conseils quant à la mise en place d’un squat. Pour faire face à cette recrudescence de squatteurs, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs procédures afin de faire face à ce mot de la stigmatisation urbaine.
Le squatting est défini par l’article 226-4 du Code Pénal comme étant L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende.
Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »
Concrètement, le squatting est l’occupation sans droits ni titres d’un logement par une ou plusieurs personnes par des moyens frauduleux. Puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende, le principal souci des propriétaires est bien souvent l’expulsion des squatteurs afin de permettre la mise en location ou la vente du bien.
Pour lutter contre cela, plusieurs procédures cohabitent afin de vous permettre d’obtenir rapidement et efficacement l’expulsion des squatteurs et de récupérer le logement, bien qu’une seule soit efficace et permette d’obtenir des mesures en urgence.
Si le logement squatté était loué, il appartient à votre locataire d’engager les démarches. Cependant, si le logement était vide, peu importe le motif, c’est à vous d’agir, le plus rapidement possible.
L’article 38 de la loi DALO vous permet d’introduire une procédure en référé, en urgence, afin d’obtenir l’expulsion des squatteurs. Elle a récemment été réformée par la loi du 7 décembre 2020 suite à l’affaire médiatisée du squat de Théoule sur Mer où un couple de retraités avait mis près de 3 mois pour obtenir un jugement favorable.
Ainsi, la loi dispose maintenant que « En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.
La décision de mise en demeure est prise par le préfet dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Seule la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général peuvent amener le préfet à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus, les motifs de la décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.
La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée à l’auteur de la demande.
Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure. »
Ainsi, le nouvel article vous permet de saisir le préfet en référé qui doit, dans un délai de 48 heures mettre en demeure les squatteurs de quitter les lieux sous 24 heures. Le refus du préfet ne peut être motivé que par un motif d’intérêt général. Si les squatteurs n’ont pas quitté les lieux sous ce délai, le préfet doit faire quitter les lieux par l’intervention de la force publique, assortie d’un constat d’huissier.
Sachez toutefois qu’en cas de refus, vous pouvez demander à l’administration de vous dédommager sur le fondement de l’arrêt du Conseil d’Etat du 30 novembre 1923, dit Couiteas.
En cas de refus, vous pouvez également demander l’expulsion des squatteurs sur le fondement des articles L411-1 et L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Cependant, cette procédure est très longue et beaucoup plus incertaine.
En principe, il est impossible d’expulser des personnes pendant la période de la trêve hivernale, allant du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante (L412-6 alinéa 1 CPCE). Cependant, l’alinéa 2 du même article introduit une exception pour les cas de squattings. Ainsi, vous pourrez demander leur expulsion à tout moment.
Si vous êtes confrontés à un cas de squatting, Qlower vous adresse quelques conseils :
Ne tentez pas d’expulser par vous même les squatteurs, votre responsabilité pénale pourrait être mise en cause par les squatteurs sur le fondement de l’article 226-4-2 du Code Pénal. Vous encourreriez une peine d’emprisonnement allant jusqu’à 3 ans d’emprisonnement, une peine d’amende allant jusqu’à 30 000 euros ainsi que l’engagement de votre responsabilité civile dans le cas où votre intervention causerait un dommage aux squatteurs.
Au moment de l’expulsion, faites constater par un huissier toutes les dégradations effectuées par les squatteurs afin d’obtenir la réparation de ces dommages par les occupants illégitimes.
Avant d’adresser votre demande au préfet, regroupez des documents attestant de votre propriété sur les lieux afin de prouver la légitimité de vos demandes. Conservez précieusement votre acte de propriété, vos justificatifs de taxe foncière, etc. Vous pouvez également demander à vos voisins de rédiger une déclaration attestant du fait que le logement occupé est bien le vôtre.
En cas de besoin, alertez immédiatement l’équipe Qlower qui vous mettra en relation avec son partenaire spécialisé dans le contentieux immobilier. La rapidité d’action est la clé !
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