Guide Statut LMNP : Formalités pour démarrer (2023)
Découvrez toutes les étapes et formalités nécessaires pour accéder au statut LMNP et démarrer votre activité.
Parmi les multiples schémas possibles d’investissements locatifs, la location meublée au régime réel apparaît souvent comme une niche fiscale très avantageuse. En effet, même si elle induit une gestion plus fine de son investissement, la location meublée au régime réel cumule le meilleur de la fiscalité du particulier et de l’entreprise. Explications.
Lors de l’achat d’un bien ou immédiatement après, l’investisseur immobilier doit répondre à 2 questions fondamentales :
A la question de la location nue ou meublée, deux éclairages sont nécessaires. L’éclairage fiscal et l’éclairage marché.
Les revenus générés par la location nue et la location meublée sont différents d’un point de vue fiscal. La location nue génère des revenus fonciers, alors que la location meublée génère des revenus BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux, comme une petite entreprise. Dans les deux cas, le résultat final de l’activité locative s’ajoute à vos autres revenus (salaires par exemple) et sont soumis à votre tranche marginale d’imposition, en ajoutant les prélèvements sociaux (17,2% en octobre 2022).
Mais le calcul du résultat taxable n’est pas le même pour la location nue et pour la location meublée. Dans le cas de la location nue, le régime Micro Foncier autorise un abattement de 30% alors que le régime Micro BIC permet un abattement de 50%. Ainsi, au régime micro, ne nécessitant aucun calcul compliqué, vous êtes imposé sur 70% de vos revenus locatifs nus (hors charges) en location nue et imposé sur 50% de vos revenus locatifs meublés (avec charges) en location meublée. Pour les location classées « Résidence de Tourisme », l’abattement est de 71%.
Dans le cas du régime réel, là aussi avantage à la location meublée. Le régime réel permet de déduire plus de charges en location meublée, y compris la charge d’amortissement. Cet impact est majeur, nous l’expliquons plus bas.
Lorsqu’un bien locatif nécessite plusieurs dizaines de milliers d’Euros de travaux, le régime de la location nue peut être intéressant. Les travaux génèrent un résultat déficitaire sur plusieurs années et ce déficit vient en réduction de l’impôt sur les revenus du salariat, à hauteur de 10 700€. C’est le Déficit foncier, un cas particulier à explorer.
Fiscalement, la location meublée ou LMNP est plus intéressante que la location nue. Mais elle se heurte à quelques contraintes : le produit, l’équipement et des formalités plus complexes.
Déjà, le bien en location doit se prêter à la location meublée. Un studio d’étudiant au centre de La Rochelle est facile à louer meublé, tandis qu’une grande maison isolée à la campagne mettra longtemps à séduire un locataire au profil plus rare, générant une vacance locative coûteuse.
La location meublée nécessite aussi un équipement complet et à jour pour attirer les locataires qui ne restent généralement que quelques années (1 à 3 ans en moyenne) et moins longtemps qu’un locataire qui a apporté tous ses meubles et équipements. De même, la précieuse commode de famille ressortie pour la location ne sera pas très sexy sur la photo de l’annonce.
Enfin, la location meublée au régime réel impose la tenue d’une comptabilité précise qui doit être confiée à des spécialistes comme Qlower. La location meublée au régime réel nécessite aussi de déclarer au Greffe son activité de loueur en meublé. Cette formalité peut être réalisée soit en autonomie, soit par des spécialistes afin d’éviter des erreurs coûteuses.
Nous l’avons vu, le régime Micro permet de se passer des calculs et de la tenue d’une comptabilité, en appliquant simplement un abattement de 50% sur les revenus locatifs (avec charges). Après abattement, le résultat de l’activité locative (50% des revenus) s’ajoute à vos revenus et sont imposés à votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41%, 45%) en ajoutant les cotisations sociales.
Si après cumul de tous vos revenus, vous n’êtes pas imposable (revenus totaux inférieurs à 10 225€ en octobre 2022), alors simplifions-nous la vie en sélectionnant le régime Micro (que ce soit en location nue ou location meublée d’ailleurs).
Mis à part le cas de non-imposition, il est nécessaire d’estimer les charges déductibles, pour s’assurer qu’elles sont supérieures à l’abattement proposé par le fisc. Or, en location meublée, toutes les dépenses sont déductibles de vos revenus, du mobilier aux draps et produits ménagers, y compris le coût de l’emprunt, les travaux et les frais d’acquisition (frais de notaires, de courtage…). Ajoutés bout à bout, cela dépasse le plus souvent les 50% des revenus les premières années.
Si les frais restent mineurs, alors le régime Micro-BIC peut rester intéressant, mais c’est un cas plutôt rare. Le plus souvent, les agents préfèrent simplifier leur comptabilité et poussent les investisseurs à tort vers les régimes Micro.
En location meublée, vous avez le statut d’une petite entreprise, immatriculée à l’INSEE lors de la déclaration d’activité (ce qui n’a rien à voir avec une SCI). Ce statut d’entreprise ouvre le droit à la comptabilité des entreprises, et donc à l’amortissement !
L’amortissement traduit en charge déductible l’usure de votre outil de travail. Ici, votre outil de travail est votre bien locatif. Et comptablement, il s’use comme un ordinateur avec un peu plus de complexité. Votre comptable suit une « doctrine d’amortissement » qui s’étale sur 50 ans environ et calcule ainsi une charge déductible qui s’ajoute à celles listées plus haut. Souvent, cette charge d’amortissement à elle seule compense totalement les revenus locatifs et permet d’échapper à l’impôt pendant 5, 10, 15 ans selon votre situation. Vous pouvez demander une simulation à votre comptable ou à l’équipe Qlower qui simulera en quelques minutes votre résultat locatif et sa fiscalité et calculera le montant de l’impôt qui peut être à zéro.
La charge d’amortissement évolue dans le temps, en se réduisant, jusqu’à ne plus effacer complètement les revenus locatifs. La question de travaux ou nouveaux équipements se pose alors comme une opportunité pour créer un nouvel amortissement. Notons enfin que les grosses dépenses, comme le mobilier et travaux supérieurs à 600€ doivent être amortis et non déduits en charges.
Grâce à l’amortissement, la plupart des investisseurs immobiliers proposant un logement en location meublée échappent à l’impôt sur les revenus locatifs. Notons que le déficit n’est pas reportable sur les autres revenus (du salariat par exemple).
La location meublée (LMNP) en BIC Réel cumule les avantages de la comptabilité de l’entreprise et du particulier. Comme une entreprise, l’investisseur a la possibilité d’amortir son bien, effaçant en majorité ses revenus locatifs grâce à la charge d’amortissement. Mais à la différence d’une entreprise (ou d’une SCI), le particulier bénéficiera d’un régime classique d’imposition sur la plus-value lors de la revente. La plus-value sera calculée par la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, travaux déduits, sans prendre en compte l’amortissement. Dans le cas d’une SCI, ou du LMP lorsque les revenus locatifs dépassent les autres revenus, l’amortissement est déduit du prix d’achat, ce qui a pour effet de créer une énorme plus-value, fortement taxée à la revente, attention !
Le régime Réel de la location meublée, appliqué à un produit adapté à ce format de location, bien équipé, et accompagné par les bons spécialistes, est très souvent le régime idéal pour les premiers investissements immobiliers.
Le régime LMP est la continuité du régime LMNP pour les investisseurs dont l’activité locative est la source principale de revenus du foyer. Un investisseur est LMNP tant que ses recettes locatives ne dépassent pas 23 000€ par an et ne représentent pas plus de 50% des revenus totaux du foyer. Un couple déclarant 60 000€ de revenus du salariat et générant 50 000€ de revenus locatifs restent donc LMNP.
En LMP, 3 éléments changent fortement : le régime Micro n’est plus possible, le calcul de la plus-value tient compte de la valeur amortie des biens, et les contributions sociales sont à régler à l’Urssaf en plus de l’impôt et en amont de l’activité.
Le passage de LMNP à LMP est donc lourd de conséquences et doit être bien identifié afin de préparer la revente et les prélèvements de cotisations sociales.
Découvrez toutes les étapes et formalités nécessaires pour accéder au statut LMNP et démarrer votre activité.
Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé et que vous décidez de le mettre en location. Vous devrez déclarer les revenus locatifs d’un meublé
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