Article rédigé le 18/03/25
La revente d’un bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) entraîne désormais une fiscalité spécifique, notamment sur la plus-value immobilière imposable. Cependant, il existe des stratégies efficaces pour minimiser l’imposition et optimiser la transmission de son patrimoine. Découvrez les meilleures solutions pour réduire votre imposition lors de la vente de votre LMNP.
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Elle est soumise à une imposition spécifique selon que le propriétaire est soumis au régime des particuliers en tant que loueur meublé ou des professionnels (LMP).
En LMNP, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers, ce qui signifie qu’elle est soumise à :
Depuis 2025, les amortissements déduits durant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui peut être une perte de liquidité importante en cas de revente.
Le prix de cession correspond au montant réel payé par l’acheteur, déduction faite des frais de vente et des éventuelles commissions d’agence.
Le prix d’acquisition correspond au montant payé lors de l’achat du bien, majoré des frais de notaire (forfait de 7,5%) et des éventuels travaux réalisés (forfait de 15%)après 5 ans de détention (sous certaines conditions fiscales).
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L’un des moyens les plus efficaces pour réduire l’imposition est de conserver le bien suffisamment longtemps pour bénéficier des abattements maximum. En atteignant 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée
Certains travaux peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour réduire la plus-value taxable. Cependant, seuls les travaux d’amélioration et de construction peuvent être pris en compte (hors entretien et réparation courante).
En février 2025, les nouvelles règles fiscales prévoient que les amortissements déduits du résultat fiscal devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien. Cela signifie que la base taxable de la plus-value devient plus élevée qu’auparavant, réduisant ainsi l’intérêt de l’amortissement pour certains investisseurs et entraînant une perte de liquidité à la sortie du projet.
Néanmoins, l’abattement pour durée de détention s’applique toujours au régime LMNP et s’applique également sur la réintégration des amortissements déduits. Ce principe fiscal a pour effet d’être complètement exonéré sur la plus value d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans
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En appliquant l’amortissement fiscal annuel, vous réduisez votre impôt annuel, mais vous risquez d’augmenter l’impôt sur la plus-value à la revente. À l’inverse, en stoppant l’amortissement, vous paierez plus d’impôts chaque année, mais votre plus-value sera moins imposée lorsque vous vendrez votre bien à 36,2% (19% + 17,2%) mais bénéficie d’un abattement pour durée de détention à partir de la 6 eme année de détention.
Par conséquent l’amortissement reste extrêmement intéressant dans la mesure où :
Une vente entre proches peut être optimisée grâce à des stratégies de cession progressive ou via une donation ou démembrement avant cession pour réduire l’impact fiscal.
La donation du bien à un héritier permet d’effacer la plus-value taxable, sous réserve de respecter certaines conditions de transmission.
Un professionnel peut vous aider à anticiper la revente, optimiser les déclarations et choisir la meilleure stratégie patrimoniale.
Oui, après 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. A défaut d’abattement le taux d’imposition est de 36,2% dont 19% au titre de l’IR et 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
Il est possible d’utiliser une donation ou démembrement de propriété avant cession, ce qui permet d’effacer la plus-value imposable tout en optimisant la transmission patrimoniale.
Oui depuis 2025, en LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value,
Oui, si le bien a été occupé en tant que résidence principale avant la vente, il peut bénéficier d’une exonération totale de la plus-value.
Les travaux d’amélioration et de construction peuvent être intégrés dans le prix d’acquisition. Les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas pris en compte.
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Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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