Qlower » LMNP : Tout savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle » Charges LMNP : Identifier Réduction d’Impôts

Maîtrisez vos charges déductibles en LMNP

Le régime LMNP autorise la déduction de nombreuses charges liées à l’activité locative. Des frais de gestion aux travaux d’amélioration, en passant par les amortissements et les dépenses courantes. Cette souplesse permet non seulement de minimiser le résultat fiscal, donc l’impôt, mais aussi d’améliorer le cash-flow et la rentabilité nette après impôt de votre investissement locatif. Toutefois, la navigation à travers la complexité des réglementations fiscales et le choix du régime le plus avantageux (micro BIC ou régime réel) requiert une connaissance approfondie et actualisée des lois en vigueur.

Les particularités selon le régime fiscal choisi

Lorsque vous vous lancez dans l’aventure de la location meublée non professionnelle (LMNP), choisir le régime fiscal adapté à votre situation a un impact significatif sur votre fiscalité. Deux options principales se présentent : le régime micro BIC et le régime réel simplifié. Chacun possède ses propres avantages, critères d’éligibilité, et mécanismes de déduction des charges. Faire le bon choix repose sur une compréhension claire de leurs particularités.

Régime micro BIC

Le régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est caractérisé par sa simplicité de gestion. Proposé aux investisseurs réalisant un chiffre d’affaires annuel inférieur à 77 700 € (seuil en 2024 en location meublée longue durée), ce régime offre un abattement forfaitaire pour charges de 50% pour la location à longue durée.

Les règles régissant la location touristique ou saisonnière varient en fonction de la classification et de l’emplacement. Pour les locations non classées, un abattement de 30 % est appliqué sur les revenus jusqu’à 15 000 € uniquement. Dans les zones tendues, il y a un débat en cours sur le maintien de cet abattement de 30 % et du plafond fixé à 15 000 ou 77 700 €. Pour les locations touristiques classées en zone rurale ou en station de sports d’hiver, un abattement de 51 % est également appliqué sur les revenus jusqu’à 15 000 €.

Avantages clés :
- Simplicité administrative : déclaration simplifiée des revenus locatifs.
- Abattement forfaitaire de 50% : couvre toutes les charges, sans nécessité de justification.

Points de vigilance :
- Limite de chiffre d’affaires : au-delà de 77 700 €, passage obligatoire au régime réel.
- Pas de déduction spécifique : impossibilité de déduire les charges réelles si elles sont supérieures à l’abattement.
- Très rarement le régime le plus intéressant

Ce régime convient généralement aux investisseurs ayant déjà bénéficié de l’amortissement, et recherchant une gestion fiscale et comptable allégée.

Régime réel simplifié

Le régime BIC réel simplifié d’imposition offre une flexibilité accrue pour les propriétaires de LMNP, sans limite de revenus. Il permet la déduction des charges réelles liées à l’activité locative et l’amortissement du bien et de ses équipements.

Avantages clés :

- Déduction des charges réelles : frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, charges de copropriété, frais d’acquisition, etc.
- Amortissement du bien : permet de réduire l’assiette imposable grâce à l’amortissement du bien et de ses équipements sur leur durée d’usage.

Exemples de charges déductibles :
- Frais de notaire, commissions d’agences, de courtage
- Dépenses d’entretien et de réparation
- Charges de copropriété non récupérables
- Taxes foncières, assurances
- Frais de comptabilité et honoraires de gestion, de conciergerie

Points de vigilance :
- Tenue d’une comptabilité détaillée : nécessite un suivi rigoureux des recettes et des dépenses.
- Obligation de recourir à un expert en LMNP : recommandé pour optimiser les déductions et respecter les obligations légales de télétransmission par exemple.

Ce régime est particulièrement adapté à la plupart des investisseurs LMNP. En particulier dans le cas de l’acquisition d’un bien locatif. Il offre une opportunité d’optimisation fiscale significative, mais requiert une gestion comptable plus précise.

Liste exhaustive des charges courantes et leur impact fiscal

La déductibilité des charges en LMNP est un levier puissant d’optimisation. Celles-ci se répartissent en plusieurs catégories, chacune avec ses spécificités. Voici un tour d’horizon des principales charges et de leur traitement fiscal.

Frais de gestion, d'entretien, et de réparation

Ces charges sont au cœur de la gestion quotidienne de votre bien immobilier.

Frais de gestion : incluent les honoraires de gestion locative, les frais de publicité, et les commissions versées aux agences, aux conciergeries et plateformes de location.
- Impact fiscal : intégralement déductibles des revenus locatifs.
Entretien et réparations : englobent les dépenses nécessaires au maintien en bon état et au fonctionnement normal du bien (peinture, réparation de fuites, etc.).
- Impact fiscal : déductibles, à condition qu’il s’agisse de maintien et non d’amélioration substantielle du bien.

Charges de copropriété et taxes foncières

Les charges de copropriété non récupérables auprès des locataires et les taxes foncières sont des postes significatifs.

Charges de copropriété : comprennent les frais liés aux services communs et aux espaces collectifs de l’immeuble.
- Impact fiscal : déductibles à l’exception des charges liées à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
Taxes foncières : impôt annuel dû par tout propriétaire d’un bien immobilier.
- Impact fiscal : intégralement déductibles du revenu brut locatif. Dans le cas d’une refacturation de la TEOM, la part refacturée au locataire ne doit pas être déduite des revenus.

Assurances et frais de comptabilité

L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) et les frais de comptabilité permettent la protection et à la gestion fine de votre investissement.

Assurances : offre une protection au propriétaire en son absence et couvre divers risques (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile). L’assurance de prêt, et les garanties exigées par la banque sont aussi déductibles.
- Impact fiscal : entièrement déductibles.
Frais de comptabilité : liés à la gestion comptable du bien, indispensables en régime réel, et les éventuels frais de conseils fiscaux.
- Impact fiscal : déductibles et peuvent inclure l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), permettant une réduction d’impôt supplémentaire suivant conditions.

Le + : les charges amortissables

L’amortissement traduit l’usure, ou la perte de valeur de votre bien immobilier et de son mobilier avec le temps.

Bien immobilier : amortissable sur une durée généralement estimée entre 50 et 70 ans (hors terrain)
Équipements et mobilier : durée d’amortissement plus courte, souvent entre 5 et 10 ans.
Impact fiscal : permet de réduire significativement l’assiette imposable, surtout intéressant en régime réel simplifié.

L’amortissement est un atout majeur de la LMNP, permettant de créer un déficit comptable réducteur d’impôts, tout en générant des recettes locatives.

Stratégies d'optimisation fiscale pour LMNP au régime réel

L’adoption d’une approche stratégique dans la gestion de vos charges déductibles et l’amortissement de votre bien peut transformer votre fiscalité en un véritable levier de performance financière. Voyons comment.

Maximiser la déduction des charges : techniques avancées

Pour tirer le meilleur parti du régime réel, une planification minutieuse et une gestion proactive des charges sont nécessaires.

Examinez périodiquement vos charges pour identifier les postes déductibles potentiels et assurez-vous de leur optimisation.
Les intérêts des prêts contractés pour l’achat, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien sont pleinement déductibles. Renégocier votre prêt pour minimiser le montant des intérêts peut être judicieux. Qlower peut s’en occuper pour vous.
Planifiez stratégiquement vos travaux de rénovation pour les réaliser lors des années où vos revenus locatifs sont élevés, augmentant ainsi vos déductions.
L’adhésion à un CGA peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires, tels qu’une réduction d’impôt des ⅔ des frais de comptabilité (selon conditions).

Utilisation de l'amortissement optimisé pour réduire l'assiette imposable

L’amortissement est l’une des stratégies clés du régime réel, permettant de réduire l’assiette imposable grâce à la prise en compte de la perte de valeur du bien et de son équipement.

Amortissement du bien immobilier : votre comptable calcule l’amortissement sur la base de la valeur d’achat ou de mise en location du bien, hors terrain (non amortissable), en suivant un amortissement par composants. Voici les composants types et leur durée d’amortissement d’après le BOFIP (source):
- Gros Oeuvre : 50 ans minimum
- Façade-Toiture : 20 à 50 ans
- Installation technique : 20 à 30 ans
- Agencement : 5 à 15 ans
Amortissement des équipements et du mobilier : ces éléments peuvent être amortis sur une période plus courte, généralement de 5 à 10 ans, offrant une réduction plus rapide sur l’assiette imposable.
Planification stratégique de l’amortissement : en ayant recours à un expert en fiscalité immobilière, vous vous assurez l’optimisation de l’amortissement, sous la responsabilité d’un expert. Ainsi, vous réduisez l’assiette imposable et minimisez votre impôt.
Pas de réévaluation des actifs possible : Notez que même en cas d’augmentation de la valeur du bien, une fois l’amortissement installé, la valeur est figée jusqu’à la fin de l’amortissement.

FAQ - Charges déductibles LMNP

Les charges déductibles en LMNP sont un élément important de l’optimisation fiscale, mais elles peuvent aussi être source de confusion. Voici des réponses claires aux interrogations rencontrées fréquemment.

Charges non déductibles : les pièges à éviter

La première étape pour optimiser votre fiscalité est de comprendre quelles charges ne peuvent pas être déduites. Éviter ces pièges communs peut vous sauver d’une déclaration inexacte et des conséquences qui en découlent.

Amortissement du terrain : la part du terrain dans le prix du logement ne peut pas être amorti.
Remboursement du capital : autant les intérêts d’emprunt et les assurances de prêt sont déductibles, autant le remboursement du capital n’est pas une charge déductible.
Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement : ces dépenses ne sont pas déductibles en tant que charges mais peuvent être amorties.

Comment rectifier une erreur de déclaration de charges ?

Si vous découvrez une erreur dans votre déclaration de charges, voici comment procéder pour la rectifier :

Vous avez la possibilité de déposer une déclaration rectificative pour l’année concernée, en indiquant les corrections nécessaires.
Faites-le le plus rapidement possible pour minimiser les risques de pénalités ou d’intérêts de retard.
En cas de doute ou pour des erreurs complexes, l’assistance d’un expert en LMNP comme Qlower peut s’avérer décisif pour corriger efficacement votre déclaration.

Impact de la loi de finances sur les charges déductibles

Les lois de finances annuelles peuvent avoir un impact significatif sur les charges déductibles en LMNP.

Mise à jour des seuils : le plafond de recettes autorisé pour les locations de meublés de tourisme non classées relevant du régime micro-BIC est réduit, passant de 77 700 € à 15 000 €. Plus spécifiquement, si le chiffre d’affaires des années N-1 et N-2 se situe entre 15 001 € et 77 700 €, les propriétaires loueurs sous le régime micro-BIC seront exclus de ce régime pour l’année N. Ils devront alors opter pour le régime réel d’imposition.

Modification des taux d’abattement : précédemment fixé à 50 %, le taux d’abattement forfaitaire est désormais revu à la baisse, passant à 30 % de l’ensemble des recettes locatives perçues, indépendamment de la classification “classé” ou “non classé”. Malgré cette baisse, l’abattement ne peut être inférieur à 305 euros, garantissant ainsi un avantage fiscal minimal pour tous les propriétaires loueurs, quelle que soit l’étendue de leur activité locative.

Pour vous assurer de ne pas manquer d’importantes mises à jour fiscales, consultez régulièrement les annonces officielles ou travaillez avec un professionnel de la fiscalité immobilière.

Estimez vos futures économies d'impôts

En 3 secondes et 3 informations, découvrez quel régime fiscal est le mieux adapté à votre location meublée.

Simulez gratuitement