La déclaration de vos revenus locatifs en tant que LMNP (location meublée non professionnelle) peut être effectuée sous deux régimes fiscaux : le micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire simplifié, et le réel BIC (régime réel simplifié si le CA est inférieur à 840 000€ et au réel au-delà). Ce régime réel BIC permet une déduction complète des charges et des amortissements du bien et du mobilier. Chaque régime a ses particularités et ses impacts directs sur le montant de l’impôt, les recettes imposables, et les déductions possibles.
La sélection du régime fiscal est une décision déterminante dans la gestion de vos propriétés locatives meublées. En LMNP (location meublée non professionnelle), cette décision influence directement la facilité de gestion, la charge fiscale et le potentiel de rentabilité de vos investissements. Les deux options disponibles — le micro-BIC et le régime réel BIC simplifié — présentent des avantages et des contraintes spécifiques qui peuvent affecter de manière significative votre déclaration fiscale et vos obligations.
Micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire
Pour les locations saisonnières non classées en zone tendue, le PLF 2024 a provoqué un changement significatif en réduisant les seuils du régime micro-BIC de 77 700 € (ou jusqu’à 188 700 € pour un meublé de tourisme classé) à 23 000 €.
Ainsi, les meublés de tourisme classés bénéficiaient jusqu’ici d’un abattement fiscal de 71%. Cependant, cette situation a récemment changé avec le vote du PLF 2024. Désormais, tous les propriétaires louant saisonnièrement sont soumis à un abattement de 30%. Ces seuils sont applicables sur les revenus à partir du 1er janvier 2024, mais de nouvelles propositions peuvent être votées par le gouvernement en cours d’année.
Régime réel simplifié : précision et optimisation fiscale
Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros, le micro-BIC peut s’avérer moins onéreux en termes de temps et d’argent. Pour les recettes plus élevées, ou lorsque les charges dépassent l’abattement de 50%, le régime réel peut être plus avantageux.
Le régime réel simplifié est souvent plus bénéfique pour les propriétaires qui engagent des dépenses significatives en rénovation, entretien ou expansion de leur patrimoine locatif.
Régime réel : précision et optimisation fiscale
Si vos revenus au régime réel simplifié dépassent 840 000 € par an, vous passez au régime réel (LMNP). En supplément, le LMNP ou SCI au régime réel doit télédéclarer un bilan comptable complet (tableaux 2050 et suivants) joints aux formulaires n°2031 (IR) ou n°2065 (IS).
Avant de choisir entre le micro-BIC et le régime réel, il est impératif de rassembler les documents nécessaires et de comprendre les différentes déclarations fiscales applicables.
Pour débuter votre inscription en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la première démarche consiste à créer votre activité en remplissant le formulaire P0i en ligne sur le site guichet unique du site de l’INPI. Cette étape déclare officiellement la création de votre statut LMNP ainsi que le début de votre activité fiscale.
Après avoir effectué cette démarche, l’administration fiscale vous délivrera un numéro de SIRET, confirmant ainsi votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
En complément du formulaire P0i, vous êtes tenu de remplir trois autres documents lors de votre immatriculation :
Formulaire P2P4i :
Questionnaire 751-SD :
Document 1447 :
Formulaire P2P4i :
Questionnaire 751-SD :
Formulaire 1447 :
Déclaration 2031-2033 :
Annexe 2042 C Pro :
Ces formulaires constituent le cœur de votre engagement fiscal et doivent être remplis avec attention pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des pénalités ou des contrôles sur pièces.
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est fréquemment choisi par les investisseurs LMNP pour sa simplicité de gestion fiscale. Il est particulièrement adapté aux propriétaires qui génèrent moins de 77 700 euros de recettes annuelles brutes de leurs locations meublées. Ce régime offre un abattement forfaitaire qui simplifie considérablement le calcul de l’impôt dû.
Sous le régime micro-BIC, le calcul du revenu imposable se fait de la manière suivante :
Exemples de calcul :
Si vous percevez 40 000 euros de loyers annuels, l’abattement forfaitaire sera de 20 000 euros (50% de 40 000 euros). Votre revenu imposable sera donc de 20 000 euros.
Pour des recettes de 60 000 euros, l’abattement s’élève à 30 000 euros, laissant un revenu imposable de 30 000 euros.
La déclaration des revenus en LMNP sous le régime micro-BIC doit être effectuée annuellement via :
Les étapes pour remplir le formulaire 2042 C PRO
Pour une location meublée standard, vous devez renseigner les cases 5ND, 5OD ou 5PD.
Si vous possédez des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme classés et que vous n’êtes pas assujetti aux cotisations sociales sur ces revenus locatifs (pour des locations saisonnières générant moins de 23 000 € ou plus de 23 000 €, gérées par un professionnel immobilier titulaire d’une carte professionnelle), vous devez remplir les cases 5NG, 5OG ou 5PG.
Si vous possédez des meublés de tourisme classés et que vous êtes assujetti aux cotisations sociales sur ces revenus locatifs (pour des locations saisonnières générant plus de 23 000 €), vous devez remplir les cases 5NW, 5OW ou 5PW.
En cas de chambres d’hôtes avec cotisations sociales sur ces revenus locatifs (pour des locations saisonnières générant plus de 23 000 €), remplissez les cases 5NJ, 5OJ ou 5PJ.
Date limite de déclaration Micro-BIC selon les zones :
Zone 1 (départements 01 à 19) : 25 mai 2024
Zone 2 (départements 20 à 54) : 1er juin 2024
Zone 3 (départements 55 à 974/976) : 8 juin 2024
Déclaration papier ( y compris résidents français à l’étranger) : 22 mai 2024
Pour les propriétaires de locations meublées qui cherchent à maximiser leurs déductions fiscales, le régime réel simplifié offre une flexibilité considérable. Ce régime permet de déclarer toutes les dépenses réelles liées à l’activité de location, ce qui peut être particulièrement avantageux pour ceux qui engagent des coûts importants en termes d’amortissement, de rénovation, ou de gestion.
Lorsque vous choisissez le régime réel, vous devez préparer une liasse fiscale. Cela correspond à la déclaration de résultat que toute entreprise doit transmettre à son service des impôts.
Pour cela vous devez remplir le formulaire n° 2031-SD lors de votre déclaration d’impôt. Ce formulaire doit être accompagné d’un bilan comprenant un compte de résultat et un tableau de déduction des charges d’amortissement. Voici les éléments à compléter dans la déclaration 2031 (LMNP) :
En complément de la liasse 2031-SD, vous devez également remplir la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO LMNP pour votre activité LMNP, similaire au régime micro-BIC. Dans ce document, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice, c’est-à-dire la somme perçue après déduction des charges.
Maximisez vos déductions sous le régime réel simplifié nécessite une connaissance approfondie des postes de dépenses déductibles :
Considérez l’engagement d’un expert en LMNP si votre situation est complexe. Cela peut augmenter vos dépenses déductibles à court terme mais optimiser votre situation fiscale à long terme.
Le calendrier des déclarations et des paiements change peu d’une année à l’autre, mais il est toujours bon de vérifier les dates clés auprès de l’administration fiscale ou de votre conseiller fiscal. Voici les principales échéances pour la déclaration LMNP en 2024 :
Dates importantes :
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