Qlower » LMNP : Tout savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle » Déficit LMNP : Transformer les Pertes en Gains

Déficit LMNP : stratégies, calculs et avantages fiscaux

L’un des aspects fondamentaux du régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est la possibilité de créer un déficit LMNP, une stratégie qui, bien maîtrisée, peut optimiser votre imposition et renforcer durablement la performance de vos investissements sur plusieurs années.

Au cœur du dispositif LMNP, le déficit se produit lorsque les charges déductibles, y compris l’amortissement du bien et des meubles, surpassent les recettes locatives de l’année. Cette situation, loin d’être défavorable, ouvre la porte à des avantages significatifs dans la durée.

Qu'est ce que le déficit en LMNP ?

Le déficit LMNP survient lorsqu’au cours d’une année fiscale, les charges déductibles de l’activité de location meublée excèdent les recettes locatives. Ces charges comprennent une variété de dépenses inhérentes à la gestion et l’entretien du bien immobilier, ainsi que l’amortissement du bien et de son mobilier. Le régime réel simplifié d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), applicable aux LMNP, permet cette déduction des charges et des amortissements.

Les deux composantes du déficit LMNP

Charges déductibles : incluent les frais d’acquisition tels que les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts d’emprunts, les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, les travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les taxes et les charges liées à l’exploitation du bien.
Amortissement : représente la perte de valeur comptable du bien immobilier et de son mobilier avec le temps. C’est un mécanisme comptable qui réduit le résultat fiscal, sans impact sur la trésorerie.

Quel est l'intérêt économique et fiscal de générer un déficit en LMNP ?

Générer un déficit en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n’est pas seulement une question de circonstance mais peut devenir une stratégie économique et fiscale avisée. Cet aspect du régime LMNP, bien qu’il puisse sembler contre-intuitif à première vue, présente des avantages significatifs pour l’investisseur immobilier.

Avantages fiscaux

Planification fiscale à long terme : le déficit généré peut être reporté sur les exercices fiscaux suivants. Le déficit issu des charges se reporte pendant 10 ans tandis que celui issu des amortissements se reporte sans limite de durée. Cette caractéristique permet une gestion fiscale prévoyante.

Stratégie d’amortissement : l’amortissement du bien et des meubles peut représenter une part significative du déficit. Par exemple, pour un bien de 100 m² acquis à 300 000 euros génère les premières années une charge fictive de 14 400 euros annuellement, contribuant directement au déficit.

Notez que la doctrine d’amortissement est de la responsabilité de votre partenaire comptable. Chez Qlower, ICI par exemple, la doctrine utilisée est optimisée pour créer un fort déficit les premières années, tout en étant légale et éthique.

Le mécanisme du déficit en LMNP

La stratégie de déficit en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un levier fiscal puissant pour les investisseurs immobiliers, permettant d’optimiser leur imposition sur les revenus locatifs. Le mécanisme, une fois bien compris et correctement appliqué, peut transformer la gestion fiscale de vos investissements.

Les charges et dépenses déductibles

Au cœur du mécanisme de déficit en LMNP, les charges et dépenses déductibles jouent un rôle prépondérant. Ces éléments réduisent directement le revenu imposable issu de la location meublée, et peuvent inclure :

Intérêts d’emprunt : ils représentent une part significative des charges, surtout dans les premières années de remboursement du prêt.
Travaux d’entretien et de rénovation : essentiels pour maintenir ou augmenter la valeur de votre bien et assurer sa pérennité.
Frais de gestion et assurances : les frais de gestion locative et les primes d’assurance (propriétaire non-occupant, loyers impayés) sont intégralement déductibles.
Taxe foncière et charges de copropriété : elles font partie des charges courantes déductibles.
Frais d’acquisition : les frais de notaire, d’agence, de courtier
Frais administratifs : les frais de comptabilité, téléphonie, etc…
Frais kilométriques : les frais de déplacement fondés sur l’application du barème des frais de carburants en fonction de la puissance fiscale du véhicule.
Amortissement du mobilier et du bien : un point clé à considérer séparément pour son impact majeur sur le déficit.

L’amortissement comme levier de déficit

L’amortissement représente la perte de valeur du bien immobilier et de son équipement au fil du temps. En LMNP, cet amortissement constitue une charge comptable déductible, bien qu’il n’entraîne pas de sortie d’argent réelle. Cela permet de générer ou d’augmenter le déficit fiscal de manière significative.

Bien immobilier : généralement amorti suite à un découpage par composants. La quote part terrain aura auparavant été extraite. Voici la doctrine d’amortissement utilisée par Qlower :
- Le Gros oeuvre est amorti sur 50 ans
- L’étanchéité toiture est amortie sur 20 ans
- L’installation générale et technique est amortie sur 15 ans
- L’agencement est amorti sur 5 ans

Les travaux sont généralement amortis sur 10 ans et le mobilier sur 5 ans.

Le déficit LMNP est-il toujours avantageux ?

Si le déficit LMNP offre de nombreux avantages, son utilité doit être évaluée en fonction de la situation individuelle de chaque investisseur.

Avantages :

Réduction d’impôt : diminue l’impôt sur le revenu en neutralisant les recettes locatives imposables.
Report du déficit : permet de reporter le déficit sur les bénéfices des années suivantes, jusqu’à 10 ans, optimisant ainsi la charge fiscale sur le long terme.

Limitations :

Non imputabilité sur le revenu global : le déficit LMNP ne peut être imputé sur les autres catégories de revenus du contribuable pendant 10 ans.

Stratégie à long terme : les avantages sont maximisés dans une optique de détention à long terme, ce qui peut ne pas convenir à tous les profils d’investisseurs.

Calcul du déficit en LMNP : Une approche étape par étape

Comprendre les règles fiscales peut s’avérer complexe, surtout lorsqu’il s’agit de calculer le déficit en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Principes de base pour le calcul du déficit

Le calcul du déficit en LMNP repose sur une logique simple : soustraire les charges et les amortissements des recettes locatives. Voici les étapes fondamentales :

Lister toutes les recettes locatives de l’année, y compris les loyers et les charges payées par les locataires.
Compiler toutes les charges déductibles, qui incluent :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion et d’assurances
- Les travaux d’entretien et de rénovation
- La taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables
- Les autres frais liés à l’activité de location
- Les frais d’acquisition
- Les frais de déplacements liés à la gestion de la location
- Les frais administratifs et de comptabilité
- Les frais de formation et documentation technique
- La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Calculer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Cette charge fictive doit être estimée par votre partenaire comptable.
Soustraire le total des charges déductibles et des amortissements des recettes locatives pour obtenir le déficit.

Exemples concrets de calcul du déficit en LMNP

Prenons l’exemple d’un bien immobilier générant 10 000 euros de recettes locatives annuelles :

Recettes locatives : 10 000 euros.
Charges déductibles :
- Intérêts d’emprunt : 2 000 euros.
- Frais de gestion : 500 euros.
- Travaux de rénovation : 1 500 euros.
- Taxe foncière : 800 euros.
- Assurances : 200 euros.
- Frais de notaire : 10 500 euros.
- Total des charges déductibles : 15 500 euros.
Amortissement du bien pour une valeur d’achat de 150 000 euros : 7 200 euros par an les 5 premières années (puis 4500€ les 10 années suivantes).
Amortissement du mobilier sur 5 ans pour une valeur de 5 000 euros : 1 000 euros par an.
Total des amortissements : 8 200 euros.

Le calcul du déficit se présente ainsi : 10 000 euros (recettes locatives) – 15 500 euros (charges déductibles) – 8 200 euros (amortissements) = -13 700 euros. L’investisseur se retrouve donc avec un déficit de 13 700 euros, qui se reportera les années suivantes pendant 10 ans.

Outils et ressources pour faciliter le calcul

Pour simplifier le calcul du déficit en LMNP, divers outils et ressources sont disponibles :

Logiciels de gestion locative : certains logiciels comme Qlower proposent des modules dédiés à la comptabilité LMNP, permettant de saisir les recettes et les charges pour calculer automatiquement le déficit.
Tableaux d’amortissement : des tableaux Excel ou des calculateurs en ligne peuvent aider à estimer l’amortissement du bien et du mobilier de manière précise.
Conseillers en gestion de patrimoine et experts en LMNP : obtenir une simulation en prenant rendez-vous avec les experts des équipes Qlower peut s’avérer précieuse pour optimiser votre stratégie fiscale et s’assurer que tous les éléments sont correctement pris en compte.

L'optimisation fiscale grâce au déficit LMNP

L’optimisation fiscale à travers le déficit en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une stratégie fine, permettant aux investisseurs de piloter leur charge fiscale sur les revenus locatifs.

Impact du déficit sur l'imposition des revenus locatifs

Le déficit généré en LMNP peut considérablement influencer l’imposition des revenus locatifs de l’investisseur :

Neutralisation des revenus locatifs : le déficit permet de neutraliser les revenus locatifs imposables, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.
Report du déficit : si le déficit ne peut être totalement imputé une année donnée, il est reportable sur les revenus de la même catégorie pendant les dix années suivantes, permettant une optimisation fiscale dans la durée.

Déficit LMNP et stratégies de déduction fiscale

Pour maximiser les avantages fiscaux du déficit LMNP, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre :

Programmer les travaux de rénovation énergétique ou d’entretien lors des années où les revenus locatifs sont élevés pour générer un déficit et réduire l’imposition.
L’amortissement doit être calculé justement pour maximiser le déficit afin qu’il soit utile les années suivantes.
Veiller à déclarer toutes les charges déductibles possibles, y compris les frais de gestion, d’assurance, et les intérêts d’emprunt.

Limite de l'imputation du déficit et règles spécifiques

Bien que le déficit LMNP offre des opportunités d’optimisation fiscale, certaines limites doivent être prises en compte :

Le déficit ne peut être imputé que sur les revenus BIC de location meublée, et non sur le revenu global de l’investisseur.
Bien que constituant un levier majeur du déficit, l’amortissement est sujet à des règles précises, notamment en termes de durée et de taux, qui doivent suivre les principes du BOFIP pour éviter des redressements fiscaux.
Le déficit est reportable pendant une durée maximale de dix ans lorsqu’il est issu des charges déductibles, et sans limite lorsqu’il est issu de l’amortissement. Ceci nécessite une planification fiscale à long terme pour en tirer le meilleur parti.

Gestion et report du déficit LMNP sur les années suivantes

Comprendre les conditions, la durée de report et l’impact sur la fiscalité future permet d’optimiser les avantages fiscaux de vos investissements locatifs sur le long terme. Voici un aperçu détaillé de ces éléments clés.

Conditions et règles de report du déficit

Le report du déficit en LMNP est encadré par des règles spécifiques qui garantissent son bon usage :

Le déficit LMNP ne peut être reporté que sur les bénéfices futurs issus de l’activité de la location meublée.
À la différence d’autres régimes fiscaux, le déficit LMNP ne peut pas être déduit du revenu global de l’investisseur.
Le report du déficit est uniquement possible pour les investisseurs soumis au régime réel d’imposition (Non applicable au régime Micro-Bic).

Durée de report du déficit en LMNP et exemples pratiques

La durée de report du déficit en LMNP issu des charges est fixée à 10 ans, offrant ainsi une fenêtre de temps significative pour l’utilisation de ce levier fiscal :

Exemple

Imaginons un investisseur générant un déficit de 5 000 euros en 2023. Si ses revenus locatifs atteignent 7 000 euros en 2024, il pourra déduire les 5 000 euros de déficit de 2023, ne rendant imposable que 2 000 euros de ses revenus 2024. Si en 2025, ses revenus locatifs sont de 6 000 euros, et qu’il n’y a pas de nouveau déficit, il paiera des impôts et des cotisations sociales (TMI + CSG & CRDS à 17,2%) sur l’intégralité de ces 6 000 euros, le déficit de 2023 ayant déjà été entièrement utilisé.

Procédure de déclaration du déficit en LMNP

La déclaration du déficit en LMNP, bien que complexe, est nécessaire pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux liés au statut LMNP. Voici un guide étape par étape pour vous aider à maîtriser le processus de déclaration de manière optimale.

Étape 1 : Choisir le régime fiscal approprié

Régime réel simplifié : obligatoire si vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC ou sur option si vous souhaitez déclarer un déficit. Toutes les charges réelles et les amortissements sont déductibles.

A noter que le régime micro-BIC ne permet pas de déclarer un déficit et d’amortir ses immobilisations.

Étape 2 : Recenser et calculer les charges déductibles et l’amortissement

Lister toutes les charges : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, taxe foncière, etc.
Calculer l’amortissement selon la doctrine de votre partenaire comptable.

Étape 3 : Remplir et soumettre la déclaration fiscale

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), en parallèle à la télétransmission de la liasse 2031 et ses annexes 2033, remplissez le formulaire 2042-C-PRO pour déclarer votre résultat fiscal. Le déficit LMNP que vous pouvez reporter sur 10 ans, s’inscrit dans les cases 5GA et 5GJ du formulaire 2042-C-PRO.
Date limite : généralement mi-mai pour l’année fiscale précédente (18 mai pour l’année 2024 dans le cadre d’une déclaration en ligne, 3 mai pour une déclaration papier).

Étape 4 : Reporter le déficit si applicable

Si vous êtes en déficit, notez le montant qui sera reporté sur les bénéfices des années suivantes, jusqu’à 10 ans. Ce point est géré par votre partenaire comptable.

Conseils pour une déclaration optimisée

Conservez toutes les factures et justificatifs, ils peuvent être demandés par l’administration fiscale en cas de contrôle.
Anticipez les travaux et acquisitions ; planifiez-les de manière à optimiser votre situation fiscale annuelle.
Consultez un expert en LMNP, surtout si vous optez pour le régime réel, l’expertise d’un professionnel peut s’avérer nécessaire pour optimiser votre déclaration et éviter les erreurs.

Impact de la déclaration correcte du déficit

Une déclaration précise vous permet de minimiser légalement votre imposition sur le revenu locatif, en tenant compte de toutes les charges et amortissements applicables.
Suivre scrupuleusement la procédure de déclaration protège contre les risques de redressement fiscal.

Estimez vos futures économies d'impôts

En 3 secondes et 3 informations, découvrez quel régime fiscal est le mieux adapté à votre location meublée.

Simulez gratuitement

Le guide ultime de la location meublée (LMNP et LMP)

Obtenez dès maintenant tous les conseils d’experts pour vous faciliter la vie et boostez votre activité de loueur en meublé !

Téléchargez gratuitement

Simulateur capacité d'emprunt

Calculez votre capacité d’emprunt et décrochez le meilleur taux personnalisé en 3 min

Calculez gratuitement