La loi Censi-Bouvard, mise en place en 2009 pour relancer l’investissement locatif dans des résidences avec services pour étudiants et seniors, est arrivée à son terme le 31 décembre 2022 suite à sa suppression par le Projet de Loi de Finances 2023. Voici ce que les investisseurs LMNP doivent savoir sur la fin de ce dispositif.
Le dispositif Censi-Bouvard, une incitation fiscale pour l’investissement en résidences meublées avec services, a été initialement conçu pour stimuler le marché des résidences étudiantes et de services. Ce dispositif offrait aux investisseurs une réduction d’impôt significative sur le prix d’acquisition du bien. Toutefois, avec les évolutions du marché immobilier et les ajustements des politiques fiscales, la pertinence de ce dispositif a été remise en question, jusqu’à sa suppression.
Un bien immobilier est considéré comme ancien lorsqu’il a été construit il y a plus de 5 ans. Selon l’administration fiscale, un logement est également qualifié d’ancien s’il a déjà été vendu une fois ou occupé.
Même si l’heure n’est plus aux nouveaux investissements Censi-Bouvard, les résidences déjà acquises continueront de bénéficier des avantages fiscaux jusqu’à la fin de leur période d’engagement de 9 ans. Les nouveaux investisseurs se retrouvent désormais avec de nouvelles considérations pour optimiser leur investissement locatif meublé. En outre, d’autres dispositifs fiscaux, tels que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) classique, peuvent offrir des avantages intéressants avec les abattements de 50% ou la déduction des charges au réel. Notez toutefois qu’un bien Censi-Bouvard déjà amorti ne peut plus bénéficier de l’amortissement, celui-ci ayant déjà été épuisé.
Le dispositif Censi-Bouvard est une mesure fiscale française qui encourage l’investissement dans des résidences meublées avec services. Ce dispositif s’adressait aux investisseurs acquérant des logements neufs ou en état futur d’achèvement dans des résidences de services telles que les résidences étudiantes, ou pour personnes âgées. Le principal avantage offert par Censi-Bouvard était une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le prix d’achat du logement, tout en permettant de bénéficier du régime fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et de son amortissement.
L’investissement en LMNP Censi-Bouvard impliquait l’engagement de louer le bien meublé pendant une durée minimale, généralement de neuf ans, ce qui assurait une certaine stabilité des revenus locatifs.
Le LMNP Censi-Bouvard se distingue sur de nombreux aspects du LMNP dans l’immobilier traditionnel. Voici les 2 grandes différences :
La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’un régime de faveur fiscal. Vous pourrez récupérer la TVA et amortir jusqu’à 85% du prix du bien sur 1 an seulement. De plus, une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat s’applique pendant 9 ans, pour des économies d’impôt très intéressantes.
Le LMNP classique n’impose pas de restriction quant au type de logement, contrairement au Censi-Bouvard qui se concentre uniquement sur les résidences de services. Cela donne aux investisseurs une plus grande liberté dans le choix de leur investissement, qu’il s’agisse d’appartements classiques, de maisons ou de studios, et ne les contraint pas à signer un bail commercial avec un gestionnaire.
Le choix entre LMNP Censi-Bouvard et LMNP classique dépendait des objectifs et de la stratégie de l’investisseur. Le Censi-Bouvard était idéal pour ceux qui cherchaient une réduction fiscale immédiate, tandis que le LMNP classique convenait mieux à ceux qui visaient une optimisation fiscale à long terme et une diversification de leurs investissements immobiliers.
La réduction d’impôt était le principal moteur incitatif du dispositif Bouvard. Ses caractéristiques étaient les suivantes :
Concrètement, pour un investissement de 200 000 €, vous pouviez bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu de 22 000 € par an pendant 9 ans, soit un gain fiscal total de 198 000 €.
Outre la réduction d’impôt, le statut LMNP Censi-Bouvard permettait également :
L’addition de tous ces avantages fiscaux rendait ce dispositif extrêmement attractif, malgré ses obligations spécifiques.
Pour bénéficier du régime dérogatoire Censi-Bouvard, plusieurs conditions strictes devaient être respectées, aussi bien au niveau de l’investisseur que du logement lui-même.
Tous les investisseurs personnes physiques étaient éligibles au dispositif Bouvard, qu’il s’agisse de primo-accédants ou d’investisseurs expérimentés.
Il fallait néanmoins respecter certaines conditions :
Le dispositif Censi-Bouvard s’appliquait uniquement aux logements situés dans des résidences de services. Ces résidences devaient offrir au minimum 3 services additionnels, comme la restauration, l’accueil, le ménage, ou la surveillance. Les types de résidences éligibles incluaient les résidences étudiantes ou les résidences pour personnes âgées ou handicapées. De plus, la résidence devait être achetée neuve ou en VEFA, et enfin le propriétaire devait respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Bénéficier du régime dérogatoire Bouvard imposait de suivre certaines démarches bien spécifiques lors de son investissement en LMNP.
Les principales étapes pour acheter en LMNP Censi-Bouvard étaient:
Il était impératif de bien signer les documents adéquats lors de la réservation et de l’achat pour prétendre aux avantages fiscaux par la suite.
Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur devait s’assurer que toute la documentation nécessaire était en ordre. Cela incluait :
Il était également important de déclarer l’investissement auprès des autorités fiscales pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Une fois le bien acquis, se posait la question de sa mise en location et de l’ensemble des obligations liées à ce statut. Zoom sur les particularités de la gestion en LMNP Bouvard.
Pour les résidences avec services, la gestion locative est globalement assurée par l’exploitant. Mais l’investisseur gardait certaines obligations :
Pour le reste, c’est le gestionnaire qui se charge de la mise en location, de l’entretien du logement et des services aux occupants.
Pour une gestion locative efficace, il est recommandé de s’associer avec un gestionnaire de résidence expérimenté. Un bon gestionnaire peut aider à optimiser les taux d’occupation, gérer les aspects administratifs et maintenir la qualité du bien. Il est également important de suivre de près les performances locatives et de rester informé des évolutions du marché immobilier. L’investisseur doit également s’assurer que toutes les obligations fiscales et comptables sont remplies en temps voulu.
Le régime fiscal du LMNP Bouvard présentait certaines particularités au niveau de la déclaration des revenus et de l’imposition chaque année.
Pour votre déclaration d’impôt en tant que loueur meublé Bouvard, quelques règles s’appliquaient :
Bien déclarer l’ensemble des charges déductibles et des avantages fiscaux permet de bénéficier d’une fiscalité optimale.
Pour optimiser sa fiscalité en LMNP Censi-Bouvard, il est conseillé de bien comprendre les différents aspects fiscaux liés à l’investissement. Cela inclut la connaissance des règles d’amortissement, la déduction des charges et des intérêts d’emprunt, et la gestion efficace des déficits reportables, la conservation de tous les justificatifs d’éligibilité en cas de contrôle fiscal, et la transparence dans vos déclarations annuelles. Il peut être judicieux de consulter un spécialiste de la fiscalité immobilière pour s’assurer de respecter toutes les obligations fiscales et de maximiser les avantages fiscaux offerts par le dispositif.
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