Qlower » LMNP : Tout savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle » Comparatif LMNP et LMP: Guide des Statuts Meublés

LMNP et LMP : Guide Complet sur les Statuts de Location Meublée

Les statuts LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) se distinguent comme deux régimes fiscaux pour ceux qui cherchent à optimiser leur patrimoine et leur fiscalité. Ces régimes, bien que proches, offrent des avantages, des contraintes et des implications fiscales bien distinctes qui peuvent grandement influencer la rentabilité et la gestion de vos investissements locatifs. Ce guide complet vise à éclairer ces deux statuts, en soulignant leurs particularités, conditions d’éligibilité, régimes fiscaux, ainsi que les avantages et inconvénients de chacun, pour vous équiper d’une compréhension solide et vous aider à faire le choix le plus adapté à votre situation.

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?

Ces deux statuts, bien que partageant la base commune de la location de biens immobiliers équipés, s’adressent à des profils d’investisseurs différents et proposent des avantages fiscaux et conditions d’éligibilité spécifiques.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent se lancer dans la location meublée sans que cette activité ne devienne leur activité principale. Voici quelques points clés :

Éligibilité : pour être éligible, les recettes annuelles tirées de la location ne doivent pas excéder 23 000 euros ou représenter plus de 50% du revenu global du foyer.
Régime fiscal : sous le statut LMNP, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant d’opter pour le régime micro-BIC (abattement de 50% sur les recettes pour les locations à longue durée de logement meublé) ou le régime BIC réel, qui autorise la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien.
Avantages : le principal avantage réside dans la possibilité d’obtenir une fiscalité optimisée, notamment grâce à l’amortissement du bien qui peut significativement réduire l’imposition sur les revenus locatifs.

Qu'est-ce que le statut LMP ?

Le Loueur en Meublé Professionnel, quant à lui, s’adresse aux investisseurs faisant de la location meublée leur activité principale et générant des revenus significatifs (supérieurs à 23 000€). Les critères et avantages sont distincts :

Eligibilité : pour prétendre au statut LMP, les recettes annuelles de la location doivent dépasser 23 000 euros, et ces revenus doivent constituer la majorité des revenus d’activité du foyer fiscal.
Régime fiscal : les revenus sont également imposés sous les BIC, mais le statut LMP ouvre droit à des avantages supplémentaires, comme l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ce qui permet de réduire le paiement d’impôts supplémentaires lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, et la possibilité de déduire le déficit généré par l’activité locative du revenu global.
Avantages : outre les avantages fiscaux, le statut LMP offre la possibilité de transmission du patrimoine immobilier avec des abattements significatifs.

Comparaison initiale entre LMNP et LMP

Pour mieux saisir les nuances entre LMNP et LMP, voici une comparaison directe :

Seuil de revenus : LMNP est systématique pour les revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros. Il est aussi appliqué systématiquement lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 50% des revenus du foyer. Le statut LMP nécessite de dépasser ces 2 seuils de 23 000€ et de plus de 50% des revenus d’activité du foyer provenant de la location meublée.
Fiscalité : Les deux statuts offrent des avantages fiscaux, mais LMP permet une exonération d’IFI et la déduction des déficits sur le revenu global.
Transmission du patrimoine : LMP présente des avantages pour la transmission du patrimoine immobilier avec des conditions fiscales favorables.
Cotisations sociales : les revenus de la LMP sont soumis aux cotisations sociales

Conditions d'éligibilité pour LMNP et LMP

Lorsque l’on s’aventure dans l’investissement immobilier via la location meublée, comprendre les conditions d’éligibilité pour les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est nécessaire. Ces conditions dictent non seulement le cadre légal et fiscal de votre investissement mais influencent également vos obligations et vos avantages. Voici un détail des conditions générales et spécifiques à chaque statut.

Conditions générales pour les deux statuts

Les statuts LMNP et LMP partagent certaines conditions d’éligibilité fondamentales :

Meubles : le logement doit être loué meublé. La législation française définit une liste minimale d’équipements qui doivent être fournis pour qu’un logement soit considéré comme meublé. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769
Déclaration d’activité : les loueurs doivent déclarer leur activité auprès de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET, indépendamment du statut choisi.
Imposition : les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), que ce soit sous le régime micro-BIC ou le régime BIC réel.

Conditions spécifiques pour le LMNP

Le statut LMNP présente des conditions d’éligibilité propres :

Plafond de revenus : Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 euros et ne doivent pas représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal.
Statut Non Professionnel : L’activité de location meublée ne doit pas être inscrite comme activité professionnelle principale du loueur.

Conditions spécifiques pour le LMP

À l’inverse, le statut LMP impose des conditions distinctes :

Seuil de revenus : Les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 euros, et ces recettes doivent excéder les autres gains professionnels de votre foyer fiscal.

NB: Précédemment, l’obtention du statut LMP nécessitait également l’inscription d’un membre du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel. Cependant, suite à la décision du Conseil constitutionnel en date du 8 février 2018, cette condition d’inscription au RCS a été supprimée. Désormais, seules les conditions liées aux recettes doivent être satisfaites pour bénéficier du statut LMP.

Régimes fiscaux et implications pour LMNP et LMP

La fiscalité représente un aspect décisif de l’investissement en location meublée, influençant directement la rentabilité nette de vos biens immobiliers. Les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’accompagnent de régimes fiscaux distincts, chacun avec ses spécificités, avantages, et contraintes.

Régime fiscal en LMNP

Le statut LMNP offre deux options fiscales principales, le régime micro-BIC et le régime BIC réel simplifié :

Micro-BIC :

Abattement forfaitaire : 50% sur les recettes locatives pour les biens en location à longue durée, avec un plafond de 77 700 euros pour 2024. Cet abattement couvre théoriquement les charges, sans nécessité de justifications. Les abattements et seuils diffèrent pour la location courte durée : 15 000€ de seuil, et 30 à 71% d’abattement selon la localisation et le classement “meublé de tourisme”.
Simplicité : ce régime est apprécié pour sa facilité de gestion, idéal pour les propriétaires percevant des revenus locatifs modestes.

Régime BIC Réel :

- Déduction des charges réelles : permet de déduire toutes les charges liées à l’activité locative (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien et du mobilier, frais d’acquisition,etc.).
- Optimisation fiscale : plus complexe à gérer, il peut s’avérer très avantageux pour les propriétaires avec des charges élevées, réduisant significativement l’assiette imposable jusqu’à l’annuler le plus souvent.

Régime fiscal en LMP

Le régime fiscal du LMP présente des avantages spécifiques, notamment en termes de déduction des déficits et d’exonération de l’IFI :

- Déduction des déficits : les déficits générés par l’activité de location peuvent être déduits du revenu global du foyer fiscal, sans limite de montant.
- Exonération d’IFI : les biens affectés à l’activité LMP sont exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
- Plus-values professionnelles : les plus-values de cession sont imposées dans le régime des plus-values professionnelles, potentiellement plus avantageux, surtout après un certain nombre d’années d’activité.

Comparaison détaillée des régimes fiscaux

Comparons maintenant plus précisément les régimes fiscaux associés aux statuts LMNP et LMP :

- Seuil de rentabilité : le choix entre micro-BIC et régime réel en LMNP dépendra des charges réelles. Pour les LMP, la capacité à générer des déficits et à les déduire du revenu global offre un avantage significatif pour les propriétaires investissant lourdement dans la rénovation ou l’expansion de leur parc immobilier.
- Gestion et complexité : le régime micro-BIC est plus simple mais moins flexible. Les régimes réels (LMNP et LMP) requièrent une comptabilité rigoureuse mais offrent une optimisation fiscale supérieure.
- Implications à long terme : LMP offre des avantages substantiels pour la transmission du patrimoine et l’exonération d’IFI, ce qui peut être décisif pour les investisseurs à long terme. Lors de la revente, les amortissements déduits en LMP doivent être réintégrés au calcul de la plus-value. Il est donc plus intéressant de transmettre un patrimoine LMP plutôt que de le revendre.

Avantages et inconvénients de LMNP et LMP

L’investissement dans la location meublée, qu’il s’opère sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), présente un éventail d’avantages et de contraintes. Chaque statut s’adapte à des profils et des objectifs d’investissement différents.

Avantages du statut LMNP

Fiscalité allégée : Même si le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes des biens en location à longue durée, réduisant l’imposition sur les revenus locatifs, c’est le plus souvent le régime BIC réel simplifié qui doit être privilégié.
Flexibilité : le LMNP est accessible même avec des revenus locatifs relativement modestes, permettant à un large éventail d’investisseurs de bénéficier du statut.
Amortissement : sous le régime BIC réel, la possibilité d’amortir le bien, les travaux et le mobilier constitue un avantage majeur, permettant de diminuer l’assiette imposable.
Gestion simplifiée : moins de contraintes administratives et comptables par rapport au statut LMP, rendant ce statut attractif pour les investisseurs ne souhaitant pas s’engager dans une activité professionnelle à plein temps.
Conditions de plus-values : le régime des plus-values des particuliers est plus favorable, sans prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

Avantages du statut LMP

Déduction des déficits : capacité à déduire les déficits générés par l’activité locative du revenu global, offrant une optimisation fiscale importante.
Exonération d’IFI : les biens dédiés à l’activité LMP sont exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, un avantage non négligeable pour les patrimoines importants.
Conditions de plus-values : le régime des plus-values professionnelles peut être plus favorable, notamment après un certain nombre d’années d’exercice de l’activité.

Inconvénients et limites de chaque statut

LMNP :

Plafond de revenus : le statut est limité aux investisseurs dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 euros ou 50% des revenus du foyer.
Complexité du régime BIC Réel : bien que permettant une optimisation fiscale, ce régime nécessite une gestion comptable rigoureuse et un accompagnement comme Qlower.

LMP :

Obligations comptables : tenue d’une comptabilité précise, requérant un suivi plus strict et l’intervention d’un expert en fiscalité immobilière comme Qlower.
Seuils de revenus élevés : nécessité de générer plus de 23 000 euros de recettes annuelles et que ces dernières constituent la majorité des revenus d’activité du foyer.
Risques sociaux : cotisations sociales plus élevées (environ 35 %), ou forfait de base de 1140€.

Aide à la décision : LMNP ou LMP, quel statut choisir ?

La gestion du plafond LMNP (ou seuil LMP) doit être décidée par l’investisseur aguerri et non subit. Pour faciliter cette décision, nous avons élaboré un tableau comparatif qui met en lumière les caractéristiques clés, les avantages fiscaux, les obligations et les critères d’éligibilité pour chaque statut.

Critère	LMNP	LMP
Revenus Annuels	Inférieurs à 23 000 € ou moins de 50% des revenus du foyer	Supérieurs à 23 000 € et plus de 50% des revenus du foyer
Régime Fiscal	Micro-BIC avec abattement de 50% mais le plus souvent régime BIC réel simplifié	Régime BIC réel obligatoire, avec déduction des déficits sur le revenu global
Amortissement	Possible sous le régime BIC réel	Possible, permettant souvent une meilleure optimisation fiscale
Déficits	Non déductibles du revenu global	Déductibles du revenu global sans limite de montant
Exonération d’IFI	Non applicable	Exonération possible si les conditions sont remplies
Plus-Values	Imposition selon le régime des particuliers (sans intégration de l’amortissement)	Imposition selon le régime des plus-values professionnelles, souvent plus favorable
Gestion Comptable	Simplifiée en micro-BIC, plus complexe mais optimisée en régime BIC réel	Nécessite une comptabilité précise et peut requérir les services d’un expert en fiscalité immobilière
Transmission	Moins d’avantages spécifiques liés à la transmission	Possibilité de bénéficier de conditions avantageuses pour la transmission du patrimoine immobilier LMP

Réponses à vos questions sur LMNP et LMP

Investir dans la location meublée suscite de nombreuses questions, notamment sur la possibilité de passer d’un statut à l’autre entre LMNP et LMP. Voici un éclairage sur ces points.

Peut-on cumuler LMNP et LMP ?

Exclusivité des statuts : les statuts LMNP et LMP sont exclusifs l’un de l’autre au sein d’un même foyer fiscal. Un investisseur ne peut pas être simultanément LMNP et LMP pour des biens différents.
Critères de classification : la classification dépend des recettes annuelles et de la proportion de ces recettes par rapport au revenu global du foyer. Si les conditions pour être considéré comme professionnel sont remplies, le statut LMP prévaut.
Stratégie d’investissement : bien qu’on ne puisse pas cumuler les statuts pour un même investisseur, il est possible de répartir les investissements entre les membres d’un foyer fiscal, l’un étant LMNP et l’autre LMP, à condition que les critères spécifiques à chaque statut soient respectés individuellement.

Comment passer de LMP à LMNP ?

Le passage de LMP à LMNP peut être souhaité pour diverses raisons, notamment une baisse des recettes locatives ou un changement dans la stratégie d’investissement. Voici les étapes clés pour opérer cette transition :

Évaluation des recettes : assurez-vous que vos recettes locatives annuelles tombent en dessous du seuil de 23 000 euros ou que ces recettes représentent moins de 50% de votre revenu global.
Modification de la déclaration : informez le centre des finances publiques de votre changement de statut pour mettre à jour votre situation fiscale et sociale.
Réajustement fiscal : revoyez votre régime fiscal (micro-BIC ou régime réel) en fonction de votre nouvelle classification et ajustez votre comptabilité en conséquence.

Le passage d’un statut à l’autre se fait rétroactivement au 1er janvier de l’année de changement.

Enfin, la comptabilisation des revenus est à considérer au prorata de la durée de location. Ainsi, pour un bien loué 1 mois seulement, c’est le revenu mensuel multiplié par 12 qui sera comparé au seuil de 23 000€ et aux revenu total du foyer fiscal.

Attention aux conséquences : soyez conscient des implications, notamment la perte potentielle de certains avantages fiscaux associés au statut LMP, tels que la déduction des déficits sur le revenu global et l’exonération de l’IFI.

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