En 2024, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) Micro BIC a profondément évolué. Il continue de représenter une opportunité fiscale attrayante pour les investisseurs en location meublée sous certaines conditions. Ce statut, très apprécié pour son abattement forfaitaire généreux et sa simplicité de gestion, offre aux propriétaires la possibilité de minimiser leurs obligations fiscales tout en profitant de la rentabilité de la location meublée. Avec un abattement de 30 à 71% sur les recettes locatives, le régime Micro BIC peut être un choix judicieux pour certains profils d’investisseurs de la location meublée, que ce soit pour des locations classiques ou des locations de tourisme.
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) sous le régime fiscal du Micro BIC est une formule fiscale française conçue pour simplifier la déclaration des revenus générés par la location de biens immobiliers meublés. Ce statut est accessible aux propriétaires dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils. Ces seuils ont évolués en janvier 2024 et vont de 15 000€ à 77 700 € euros selon le mode de location et la zone géographique.
En ce qui concerne la location saisonnière, le vote de la Loi de Finance 2024 a entraîné un changement brutal et important : La réduction des seuils du micro-BIC de 77 700 € (et jusqu’à 188 700 € pour les meublés de tourisme classés) à 15 000 € seulement. Au delà, le régime BIC-Réel s’applique automatiquement.
Le régime Micro-BIC se caractérise par l’application d’un abattement forfaitaire de 30%, 50% ou 71% sur les recettes locatives selon les cas. Cet abattement est censé représenter les charges et frais liés à l’activité de location. Cet abattement est conçu pour couvrir toutes les dépenses, de la maintenance aux assurances, sans nécessité de justification ou de déclaration détaillée.
Jusqu’à fin 2023, les meublés de tourisme classés bénéficiaient d’un abattement de 71%, mais cette situation a changé avec le vote du Projet de Loi de Finance 2024 (PLF 2024). Actuellement, tous les loueurs saisonniers sont assujettis à un abattement de 30%. Seuls les meublés de tourisme classés en dehors des zones tendues peuvent profiter d’un abattement de 51%, à condition que le total des recettes annuelles de location meublée ne dépasse pas 15 000 €. Dans le cas contraire, leur abattement est également ramené à 30%.
Il reste toujours possible, en deçà des plafonds du régime Micro-BIC de faire le choix du régime BIC Réel.
Certes, le régime micro BIC en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre une simplicité de gestion et une fiscalité avantageuse, mais il est important de maîtriser ses caractéristiques et de comprendre ses différences avec le régime réel pour choisir l’option la plus adaptée à sa situation.
Abattement forfaitaire de 50% : l’une des caractéristiques les plus attrayantes du régime Micro Bic est l’abattement forfaitaire de 50% appliqué sur les recettes locatives. Cet abattement est censé couvrir toutes les charges liées à l’activité locative, sans nécessité de justifier les dépenses réelles.
Seuil de recettes : pour être éligible au régime Micro Bic en 2024, les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 77 700 euros. Ce seuil permet d’inclure
une grande majorité de propriétaires de biens meublés dans ce régime fiscal avantageux. Ce seuil est ramené à 15 000€ pour les logements en zone tendue loués occasionnellement.
Déclaration simplifiée : les propriétaires optant pour le régime Micro Bic bénéficient d’une procédure de déclaration allégée. Ils doivent simplement déclarer leurs recettes brutes, sans avoir à fournir un détail des charges ou des amortissements. Aucune tenue de comptabilité n’est nécessaire.
La principale différence entre ces deux régimes fiscaux réside dans la gestion des recettes et des dépenses ainsi que dans le calcul de l’impôt sur le revenu.
Calcul de l’impôt : sous le régime Micro Bic, l’impôt est calculé sur 50% des recettes brutes, grâce à l’abattement forfaitaire de 50%. Pour un abattement de 30%, l’impôt est calculé sur les 70% de recettes restant. Et pour un abattement de 71%, l’impôt est calculé sur 29% des recettes restant. Dans le régime BIC réel, l’impôt est calculé sur le bénéfice réel, c’est-à-dire les recettes moins les charges réelles et les amortissements.
Gestion des charges : le régime Micro BIC n’exige pas de justifier les charges, contrairement au régime réel où chaque dépense doit être justifiée et documentée pour être déduite des recettes locatives.
Amortissement du bien et des meubles : le régime réel permet l’amortissement du bien immobilier et des meubles, ce qui réduit considérablement le bénéfice imposable et donc l’impôt à payer. Cette option n’est pas disponible sous le régime Micro BIC.
Choix du régime : le choix entre le régime Micro BIC et le régime BIC réel dépend de la situation spécifique de chaque propriétaire. Les propriétaires avec des charges inférieures aux pourcentages d’abattement (30%, 50% ou 71%) des recettes trouveront généralement le régime Micro BIC plus avantageux, tandis que ceux avec des charges plus élevées ou ceux qui achètent un bien pour le louer trouveront toujours le régime BIC Réel largement plus avantageux.
Notons enfin que l’impôt dû sur le résultat fiscal est calculé à partir de la Tranche Marginale d’Imposition (0%, 11%, 30%, 41%, 45%). On ajoute à ce taux d’impôt les cotisations sociales de 17,2% en 2024.
Ainsi, pour les bailleurs en location meublés qui ne sont pas imposés (revenus inférieurs à 10 777€ par an pour une part fiscale), le régime Micro-BIC est simple et intéressant.
Le régime micro BIC en LMNP offre une fiscalité simplifiée pour les propriétaires de locations meublées. Cependant, pour bénéficier de ce régime, certaines conditions d’éligibilité doivent être remplies. Il est important de comprendre comment le bénéfice taxable est calculé ainsi que les seuils de revenus applicables.
Pour pouvoir prétendre au régime micro BIC en tant que LMNP, les propriétaires doivent répondre à plusieurs critères :
Type de location : la propriété doit être louée meublée. Cela signifie que le logement doit être équipé de tout le nécessaire pour y vivre confortablement dès l’arrivée du locataire.
Plafond de recettes : les recettes annuelles tirées de l’ensemble des locations meublées (en prenant en compte toutes les propriétés du propriétaire) ne doivent pas dépasser 77 700 euros en 2024 pour une habitation principale. Ce seuil est ramené à 15 000€ pour une location touristique en zone tendue. La définition précise d’une zone tendue est en cours de discussion au Sénat en février 2024.
Statut du propriétaire : le propriétaire doit opérer en tant que non-professionnel, c’est-à-dire que les revenus locatifs ne doivent pas constituer l’activité principale ou dépasser les revenus professionnels du foyer fiscal.
Sous le régime micro BIC, le bénéfice taxable est calculé de manière simplifiée. Après avoir déterminé le montant total des recettes locatives annuelles, un abattement forfaitaire de 50% en location meublée longue durée est appliqué pour représenter les charges. Le bénéfice taxable correspond donc à 50% des recettes brutes. Ce mécanisme simplifie grandement la déclaration fiscale, car il n’est pas nécessaire de justifier les dépenses individuelles.
Pour la location saisonnière, les abattements sont revus selon la localisation du bien, à 30%, 50% ou 71%.
Le seuil de recettes pour l’éligibilité au régime micro BIC en LMNP est fixé à 77 700 euros pour l’année 2024. Il est important de noter que ce seuil s’applique à la somme des recettes de toutes les locations meublées possédées par le propriétaire. Si les recettes dépassent ce seuil, le propriétaire est automatiquement basculé vers le régime BIC réel, à moins qu’une option pour ce dernier n’ait été choisie volontairement avant le dépassement du seuil. L’appel à un spécialiste de la fiscalité immobilière comme Qlower permet de simuler les options fiscales et de choisir le meilleur régime selon la situation de chacun.
Le régime micro BIC en LMNP est donc particulièrement adapté aux propriétaires qui gèrent une ou plusieurs locations meublées avec des recettes locatives modérées, de faibles charges, ou un taux d’imposition nul. Il permet de bénéficier d’une gestion fiscale simplifiée, tout en optimisant la rentabilité de l’investissement locatif grâce à l’abattement forfaitaire même si celui-ci est revu. Lors d’un investissement locatif, c’est toujours le régime BIC Réel qui est le plus intéressant, puisqu’il permet de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, de courtage…)
Pour la location saisonnière, les abattements sont revus selon la localisation du bien, à 30%, 50% ou 71%.
Le choix du régime micro BIC pour la gestion de biens en location meublée non professionnelle (LMNP) présente quelques avantages significatifs, mais aussi des limitations qu’il est important de considérer. Cet équilibre entre avantages et inconvénients doit être soigneusement pesé pour prendre la décision la plus adaptée à sa situation, avec ou sans l’aide d’un expert du métier.
L’adoption du régime micro BIC en LMNP simplifie grandement les démarches fiscales et comptables pour les propriétaires de biens meublés. Cependant, même simplifiées, certaines obligations déclaratives et comptables restent à respecter pour se conformer à la législation.
La déclaration des revenus issus de la location meublée sous le régime micro BIC se fait annuellement via le formulaire 2042-C Pro de l’administration fiscale française. Les propriétaires doivent y reporter le montant brut de leurs recettes locatives annuelles dans la case 5NN (déclarant 1) ou 5ON (déclarant 2) sur la version 2024 de la déclaration de revenus.
L’abattement forfaitaire de 50% est automatiquement appliqué par l’administration fiscale, qui calculera l’impôt sur le revenu sur la base des recettes nettes ainsi obtenues.
Les revenus locatifs net après abattement s’ajoutent au revenu global du foyer fiscal et sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette intégration simplifie la gestion fiscale tout en bénéficiant de l’abattement forfaitaire du régime micro BIC.
Bien que le régime micro BIC exempte les propriétaires de la tenue d’une comptabilité détaillée, il reste conseillé de conserver une trace des recettes et des factures associées aux locations meublées. Cette pratique facilite la gestion de l’activité locative et assure une plus grande sécurité en cas de contrôle fiscal.
Les loueurs en meublé sous le régime micro BIC doivent également veiller à respecter les autres obligations légales liées à leur activité, telles que :
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