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LMNP : Choix entre régime micro BIC et régime BIC réel simplifié

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre aux investisseurs immobiliers une formidable opportunité de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs. Au cœur de cette stratégie d’investissement se trouve le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro BIC et le régime BIC réel simplifié. Ce choix n’est pas à prendre à la légère, car il influence directement l’imposition des revenus locatifs, le montant de l’impôt sur le revenu et, par conséquent, la rentabilité de votre investissement immobilier.

Dans les lignes qui suivent, nous allons vous expliquer le fonctionnement détaillé de chaque régime, leurs avantages et inconvénients respectifs, et les critères à prendre en compte pour faire un choix éclairé.

Comprendre le régime Micro BIC et le régime BIC réel simplifié

Lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), la question du régime fiscal à choisir est primordiale. Elle influence non seulement la gestion comptable de votre activité mais aussi l’optimisation de vos revenus locatifs. Entre le régime Micro BIC et le régime BIC réel simplifié, votre choix doit être informé et adapté à votre situation.

Fonctionnement du régime Micro Bic

Abattement forfaitaire : Le régime Micro BIC est caractérisé par un abattement forfaitaire de généralement 50% pour frais sur vos recettes annuelles. Cet abattement est conçu pour couvrir toutes vos charges, sans nécessité de les justifier. L’abattement varie pour la location saisonnière, allant de 71% pour les zones peu tendues à 30% pour les zones tendues.
Seuil de recettes : Ce régime est accessible pour les loueurs longue durée dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour 2024. Ce plafond s’applique à l’ensemble des locations meublées de longue durée.

En ce qui concerne la location touristique ou saisonnière, les règles varient en fonction de la classification et de la localisation. Pour les locations non classées, un abattement de 30 % est appliqué sur les revenus jusqu’à 15 000 € seulement. Dans les zones tendues, l’abattement de 30 % et le plafond de 15 000 ou 77 700 € reste en ce moment débattu. Pour les locations touristiques classées en zone rurale ou en station de sports d’hiver, un abattement de 51% est également appliqué sur les revenus jusqu’à 15 000 €.

Impôt sur le revenu : Sous le Micro BIC, l’impôt est calculé sur 50% de vos recettes locatives, le reste étant considéré comme couvrant vos charges.
Simplicité administrative : Le principal avantage du régime Micro BIC réside dans sa simplicité. La déclaration des revenus se fait via le formulaire 2042-C PRO, simplifiant considérablement la gestion comptable. Il suffit d’inscrire dans la case 5DN la totalité des revenus locatifs bruts.

Fonctionnement du régime BIC réel simplifié

Déduction des charges réelles : Contrairement au Micro BIC, le régime BIC réel simplifié vous permet de déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux, assurance, gestion locative, comptabilité, frais d’acquisition, etc.) ainsi que l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier.
Calcul de l’impôt : L’impôt est calculé sur le bénéfice réel, c’est-à-dire les recettes locatives moins les charges déductibles et les amortissements. Cela peut considérablement réduire votre base imposable et donc l’impôt dû qui est le plus souvent à 0€.
Obligations comptables : Le régime BIC réel simplifié impose une tenue de comptabilité plus rigoureuse, avec l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat annuel, télétransmis aux impôts en amont de la déclaration fiscale habituelle. Bien que cela représente plus de travail ou nécessite le recours à un spécialiste en fiscalité locative, c’est systématiquement compensé par le gain sur l’impôt évité.
Seuil de recettes : Ce régime est bien adapté lorsque les recettes annuelles sont comprises entre 0€ et 818 000 € hors taxes. Il est particulièrement adapté pour les propriétaires percevant des loyers annuels élevés ou ayant des charges importantes. Au-delà de 818 000 €, il est obligatoire de déclarer vos revenus selon le régime réel normal (non simplifié).

Quelles sont les différences entre régime Micro BIC et régime BIC réel simplifié ?

Le choix du régime fiscal en LMNP est déterminant pour l’optimisation de vos revenus locatifs. Il s’agit de choisir entre le régime Micro BIC et le régime BIC réel simplifié, chacun présentant des avantages et inconvénients spécifiques. Pour vous aider à y voir plus clair, examinons les particularités de chaque régime.

Avantages de chaque régime

Régime Micro BIC :

Simplicité administrative : Une déclaration simplifiée, sans obligation de tenir une comptabilité détaillée.
Abattement forfaitaire : Un abattement de 50% sur les recettes pour les locations meublées de longue durée, couvrant théoriquement les charges, sans nécessité de justifier les dépenses. L’abattement varie selon la localisation et le caractère classé de tourisme, pour s’établir à 30%, 51% ou 71% des revenus limités à des seuils encore en discussion (15 000€ vraisemblablement).
Accessibilité : Idéal pour les petits investisseurs ou ceux ayant très peu de charges à déduire.

Régime BIC réel simplifié :

Optimisation fiscale : Permet une déduction précise des charges réelles et l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier, pouvant réduire significativement l’assiette imposable.
Flexibilité : Convient à tous types d’investisseurs, notamment ceux générant des revenus locatifs élevés. C’est le régime à choisir absolument lors d’un achat locatif (déduction des frais d’acquisition).
Adaptabilité : Plus avantageux pour les propriétaires ayant d’importantes charges à déduire ou réalisant des travaux d’amélioration de leurs biens.

Inconvénients de chaque régime

Régime Micro BIC :

Moins d’économies potentielles : L’abattement forfaitaire est moins avantageux pour ceux ayant des charges réelles supérieures à 50% des recettes.
Plafond de recettes : Limité à ceux dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les locations meublées de longue durée. Ce plafond est de 15 000€ en location saisonnière.

Régime BIC réel simplifié :

Complexité administrative : Nécessite une tenue de comptabilité et la possibilité de devoir faire appel à un spécialiste de la fiscalité immobilière.
Engagement : Une fois choisi, vous devez rester sous ce régime pour une durée minimum de un an.

Tableau comparatif Micro BIC vs Réel

Critère	Régime Micro BIC	Régime Réel Simplifié
Abattement	50% sur les recettes en location longue durée.	Déduction des charges réelles et amortissements
Simplicité	+++ (Très simple)	+ (Nécessite une comptabilité)
Optimisation fiscale	+ (Moins flexible)	+++ (Très avantageux pour charges élevées)
Plafond de recettes	77 700 € ou 15 000€ en location courte durée	Entre 77 700 € et 818 000 €
Déclaration	Formulaire 2042-C PRO	Formulaires 2031 accompagné de ses annexes 2033 A, B, C, D, E.
Flexibilité	– (Peu flexible en cas de charges élevées)	+++ (Grande flexibilité)

Comment choisir entre le régime micro BIC et le régime BIC réel pour mon LMNP ?

La décision entre le régime micro BIC et le régime BIC réel pour votre LMNP est décisive et doit être alignée avec votre profil d’investisseur, vos objectifs fiscaux, et la nature de votre investissement. Voici un guide pour vous orienter à travers ces choix.

Profil de l'investisseur et objectifs fiscaux

Petits investisseurs visant la simplicité, ou n’ayant que très peu de charges à déduire : Si vos recettes annuelles sont inférieures au seuil de 77 700 € et que vos charges sont très faibles, le régime micro BIC pourrait être le plus adapté. Sa simplicité vous permet de consacrer plus de temps à la gestion de vos biens plutôt qu’à la comptabilité.
Investisseurs visant l’optimisation fiscale, achats dans l’année, ou via un financement : Pour ceux qui cherchent à maximiser leurs déductions fiscales grâce à des charges importantes (frais d’acquisition, de financement) ou à l’amortissement de leurs biens, le régime réel simplifié est systématiquement plus avantageux.
Objectifs à long terme : Si votre stratégie d’investissement est de bâtir un patrimoine immobilier conséquent avec des revenus locatifs élevés, anticiper le passage au régime BIC réel peut s’avérer judicieux dès le début de l’investissement.

Impact des charges et des amortissements

Charges élevées : Si vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, gestion, etc.) dépassent 50% de vos recettes locatives, le régime BIC réel vous permettra de réduire très significativement votre base imposable.
Amortissement : L’amortissement du bien, des travaux et du mobilier, non disponible sous le micro BIC, peut considérablement diminuer votre revenu imposable sur le long terme sous le régime BIC réel.
Simulation : Faire une simulation des deux régimes avec un expert en fiscalité immobilière comme Qlower peut vous aider à évaluer l’impact financier et fiscal de chaque option. Vous pouvez faire la simulation via notre simulateur pour évaluer votre fiscalité au BIC Réel et BIC Micro.

Simplicité de gestion et optimisation fiscale

Gestion simplifiée : Le régime micro BIC est idéal si vous privilégiez la simplicité de gestion. Avec moins de formalités comptables, vous pouvez vous concentrer sur l’exploitation de vos biens.
Optimisation fiscale : Si vous êtes prêt à vous investir dans une gestion comptable plus rigoureuse ou à faire appel à un spécialiste, le régime BIC réel offre des opportunités d’optimisation fiscale plus importantes grâce à la déduction des charges et à l’amortissement.

Quelle est l'incidence de la TVA en LMNP micro BIC et régime réel ?

La gestion de la TVA en LMNP influence directement la rentabilité des investissements. Son incidence varie significativement entre les régimes micro BIC et BIC réel, et sa compréhension est nécessaire pour optimiser votre fiscalité immobilière. Voyons comment la TVA s’applique dans chacun de ces régimes et quelles sont les implications pour les loueurs meublés non professionnels.

Incidence de la TVA en LMNP

En principe, les locations meublées sont exemptées de TVA. Cependant, certaines activités spécifiques dans le cadre de la LMNP peuvent rendre le loueur redevable de la TVA, notamment dans le cas de prestations para-hôtelières ou de locations en résidences de services avec services para-hôteliers.

Seuil de tolérance : Selon les dispositions de l’article 293 B du Code Général des Impôts, si les recettes issues de l’activité de location meublée de l’année précédente sont :

– Pour la para-hôtellerie, inférieures à 85 800 euros ou 94 300 euros (dans ce cas, les recettes de l’année N-2 doivent être inférieures à 85 800 euros),

– Pour la location meublée, inférieures à 34 400 euros ou 36 500 euros (dans ce cas, les recettes de l’année N-2 doivent être inférieures à 34 400 euros).

Micro BIC et TVA

Exonération de base : Sous le régime micro BIC, la majorité des loueurs bénéficie d’une exonération de TVA, à condition que leurs activités ne comprennent pas de prestations para-hôtelières.
Gestion simplifiée : La simplicité du régime micro BIC s’étend également à la gestion de la TVA, avec moins de préoccupations comptables liées à cette taxe pour les propriétaires respectant le seuil de chiffre d’affaires.

Régime BIC Réel et TVA

Déduction possible : Le régime réel permet, sous certaines conditions, de déduire la TVA sur les achats et investissements liés à l’activité locative. Cela peut représenter un avantage significatif pour les investisseurs engagés dans des activités soumises à la TVA par la proposition de prestations para-hôtelières.
Obligations comptables : Les loueurs en régime BIC réel soumis à la TVA doivent tenir une comptabilité précise de leurs opérations taxables, déclarer et payer la TVA collectée, tout en bénéficiant du droit à déduction sur leurs propres achats liés à l’activité locative.

Comment passer du régime micro BIC au régime BIC réel en LMNP ?

La transition du régime micro BIC au régime BIC réel en LMNP est une démarche stratégique que de nombreux investisseurs envisagent pour optimiser leur fiscalité. Ce passage requiert une compréhension précise des étapes à suivre et des implications fiscales.

Pour ceux qui ont déjà déposé leur déclaration de revenus de location meublée sous le régime micro-BIC, la possibilité de renoncer à cette option existe avant la date limite de déclaration des revenus de location meublée de l’année pour laquelle le loueur souhaite opter pour le régime Réel Simplifié. Ainsi, pour déclarer les revenus de l’année 2023 (à déclarer en 2024) sous le régime réel, l’option doit être annulée avant fin 2023.

Il est recommandé d’envoyer la demande de renonciation d’option Micro par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette levée d’option en faveur du régime BIC réel est valide pour une année et se renouvelle automatiquement pour la même période.

Dans l’autre sens, le courrier de renonciation au régime BIC réel en faveur du BIC Micro doit être transmis au centre des impôts des entreprises auquel le bien loué est rattaché.

De plus, pour ceux qui déclarent des revenus de location meublée pour la première fois, l’obligation est de déclarer le début de l’activité de location meublée en s’inscrivant sur le site de l’INPI (via le formulaire P0i). Cela permettra d’obtenir un numéro d’identification SIRET, même pour les investisseurs en LMNP.

Notez bien que le passage au régime BIC réel implique la tenue d’une comptabilité précise, comprenant un bilan et un compte de résultat annuel. Cela nécessite souvent le recours à un expert en fiscalité immobilière comme Qlower. Ainsi, sous le régime BIC réel, la déclaration des revenus locatifs se fait via les formulaires 2031 et annexes 2033 pour les BIC, remplaçant ainsi la déclaration simplifiée du micro BIC.

Peut-on changer de régime fiscal chaque année en LMNP ?

La flexibilité dans le choix du régime fiscal est un aspect important pour les investisseurs en LMNP, qui cherchent à optimiser leur situation fiscale au fil du temps. La question de la possibilité de changer de régime fiscal chaque année mérite donc d’être traitée. En théorie, les loueurs en meublé non professionnel ont la possibilité de changer de régime fiscal, passant du micro BIC au régime BIC réel simplifié, ou inversement. Cependant, cette flexibilité est encadrée par des règles spécifiques :

Délai de notification : Pour passer du micro BIC au régime réel, il est nécessaire d’en informer l’administration fiscale avant le 1er février de l’année pour laquelle le changement doit s’appliquer.
Engagement minimum sous le régime réel : Une fois que vous avez opté pour le régime réel, vous êtes tenu de rester sous ce régime pour une période minimale de un an. Cela signifie que le changement annuel de régime fiscal n’est pas possible sans restriction.

Facteurs à considérer :

Planification fiscale : Avant de procéder à un changement de régime, il est important de réaliser une planification fiscale approfondie pour évaluer les avantages et inconvénients à court et à long terme.
Coûts de transition : Changer de régime fiscal n’entraîne pas de coût administratif. Il peut par contre y avoir des coût comptables supplémentaires, notamment si vous avez besoin de l’assistance d’un expert-comptable..
Impact sur la déclaration d’impôts : Chaque régime fiscal a des implications différentes sur la manière dont vos revenus locatifs sont déclarés et imposés. Une analyse précise de votre situation personnelle est recommandée pour déterminer l’option la plus avantageuse.