Article mis à jour le 24/12/24
La combinaison d’une SARL de Famille et du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une stratégie d’investissement immobilier de plus en plus prisée. En effet, elle allie la flexibilité d’une société à responsabilité limitée dédiée exclusivement aux membres d’une même famille avec les avantages fiscaux attractifs du statut LMNP ou LMP (en fonction du CA dégagé). Cette synergie permet aux investisseurs immobiliers, qu’ils soient débutants ou expérimentés, de bénéficier d’une optimisation fiscale significative, tout en facilitant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
La SARL de Famille, un dispositif juridique spécifique au sein du droit français, se distingue par sa structure flexible et adaptée aux projets d’investissement immobilier familial, notamment en location meublée non professionnelle (LMNP). Ce type de société à responsabilité limitée offre un cadre bénéfique à la gestion et à l’optimisation fiscale des patrimoines immobiliers, alliant ainsi performance économique et cohésion familiale.
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La combinaison d’une SARL de Famille avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) crée une structure d’investissement immobilier puissante, permettant une gestion fiscale optimisée et flexible.
L’amortissement représente un des principaux attraits du régime LMNP, offrant une optimisation fiscale significative :
La cession d’un bien immobilier meublé détenu via une SARL de Famille en régime LMNP s’accompagne de règles spécifiques concernant les plus-values :
La SARL de Famille, lorsqu’elle est combinée avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP), offre une série d’avantages significatifs pour les investisseurs immobiliers, particulièrement en termes d’optimisation fiscale, de gestion de la transmission patrimoniale, et de protection du patrimoine familial.
La SARL de Famille en LMNP se distingue par sa capacité à offrir une optimisation fiscale remarquable, accompagnée d’une grande flexibilité dans la gestion des investissements immobiliers:
L’un des principaux atouts de la SARL de Famille en LMNP réside dans la simplification de la transmission patrimoniale et de la succession :
La création d’une SARL de Famille en LMNP permet également de protéger le patrimoine familial et d’assurer une séparation claire des biens :
La création et la gestion d’une SARL de Famille en LMNP constituent un processus structuré, nécessitant une attention particulière aux détails juridiques, fiscaux et administratifs. Cette structure offre une grande souplesse et de nombreux avantages fiscaux, mais elle exige également le respect de certaines formalités et obligations.
La constitution d’une SARL de Famille en LMNP suit un parcours réglementé :
Une fois la SARL de Famille créée, la gestion comptable et les obligations déclaratives doivent être méticuleusement suivies :
Pour assurer une gestion optimale de votre SARL de Famille en LMNP, voici quelques conseils clés :
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Bien que la SARL de Famille en LMNP présente de nombreux avantages, il est également important de comprendre ses inconvénients et limitations pour une gestion stratégique de l’investissement immobilier.
La gestion d’une SARL de Famille en LMNP peut s’avérer complexe en raison des obligations administratives et comptables :
Certains aspects du régime fiscal et des statuts de la SARL de Famille peuvent également poser des limitations :
En ce qui concerne la SARL de famille LMNP, les cotisations sociales ne sont pas exigibles.
Ce n’est que si le seuil de 23.000 € venait à être dépassé que l’activité serait automatiquement requalifiée en LMP, c’est-à-dire en loueur meublé professionnel. Dès lors, la société devrait régler des cotisations sociales.
Cependant, la SARL de famille en LMNP doit s’acquitter des cotisations sociales attachées à la fonction de gérant. Les associés non-gérants, quant à eux, ne font l’objet d’aucune cotisation sociale.
Les événements familiaux peuvent avoir un impact significatif sur la gestion et la pérennité de la SARL de Famille :
Si le lien familial est rompu, la structure en SARL de famille est contrainte de passer à l’impôt sur les sociétés (IS).
L’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peut également trouver d’autres alternatives avec différentes structures juridiques, chacune avec ses spécificités, avantages, et inconvénients. La SARL de Famille, la Société Civile Immobilière (SCI), et l’entreprise individuelle représentent trois options populaires.
La SARL de Famille, la SCI et l’entreprise individuelle diffèrent principalement par leur régime fiscal, leur flexibilité en termes de gestion, et leur aptitude à répondre aux objectifs spécifiques des investisseurs :
SARL de Famille :
SCI :
Entreprise individuelle :
Chaque structure juridique présente des avantages et inconvénients spécifiques à considérer :
SARL de Famille :
SCI :
Entreprise individuelle :
Une SARL de famille est une Société à Responsabilité Limitée composée exclusivement de membres d’une même famille (ascendants, descendants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS). Elle bénéficie d’une option fiscale spécifique permettant une imposition sur le revenu plutôt qu’à l’impôt sur les sociétés.
Oui, il est possible d’exercer une activité de location meublée non professionnelle au sein d’une SARL de famille, permettant ainsi de combiner les avantages des deux statuts.
La transparence fiscale de la SARL de famille permet aux associés de bénéficier des avantages du régime LMNP ou LMP.
Il faut au moins deux associés membres de la même famille, un capital social minimum de 1 €, et l’objet social doit inclure l’activité de location meublée. De plus, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal de chaque associé. Au dela, c’est la fiscalité du LMP qui s’applique à la SARL de famille.
Les étapes incluent la rédaction des statuts, la nomination d’un gérant, le dépôt du capital social, la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, et l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
La gestion administrative est plus complexe qu’une détention en nom propre, avec des obligations comptables et juridiques spécifiques. De plus, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, ce qui peut nécessiter des garanties supplémentaires lors de la souscription d’un emprunt.
Oui, si la SARL de famille est soumise au régime réel, elle peut déduire les charges liées à l’activité de location meublée, telles que les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les frais d’entretien et de réparation, sous réserve qu’elles soient engagées dans l’intérêt de la société et justifiées.
La SARL de famille facilite la transmission du patrimoine aux héritiers, car ce sont les parts sociales qui sont transmises, et non le bien immobilier lui-même. Cela simplifie les démarches et peut réduire les frais de mutation. L’utilisation du démembrement des parts entre la nue propriété et l’usufruit est fréquente en SARL de famille pour anticiper une transmission.
Une SARL classique est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), tandis qu’une SARL de famille peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pour une activité de location meublée, permettant aux associés d’être imposés directement sur leur quote-part de bénéfices, ce qui peut être avantageux fiscalement.
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