Dans le monde de l’investissement immobilier, il existe deux options intéressantes avec des avantages fiscaux : la Société Civile Immobilière (SCI) et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Chacune offre des opportunités spécifiques pour les investisseurs qui veulent développer leur patrimoine immobilier tout en profitant d’une gestion efficace et d’avantages fiscaux.
Mais que se passe-t-il si l’on souhaite combiner ces deux statuts ? Est-il d’abord possible de les combiner ? Est-ce une bonne stratégie d’investissement qui peut augmenter les profits, ou est-ce un choix complexe d’un point de vue réglementaire et fiscal ?
La compréhension des fondamentaux de la Société Civile Immobilière (SCI) et du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un prérequis important pour tout investisseur immobilier. Ces deux formes d’investissement offrent des avantages distincts, mais aussi des contraintes spécifiques, donc s’adressent à des situations et objectifs d’investissement distincts.
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique avec la participation d’au moins deux personnes (physiques ou morales) dont l’objectif patrimonial est de détenir, de gérer et de transmettre des biens immobiliers.
La SCI est considérée comme une entité juridique distincte de ses fondateurs, ce qui signifie qu’elle possède sa propre personnalité juridique et qu’elle est indépendante de ses créateurs. C’est pourquoi sa création nécessite des démarches spécifiques, notamment :
Comme toute société, une SCI a une durée de vie limitée, de 99 ans au maximum. Elle est réglementée par le droit commun des sociétés civiles et doit être principalement orientée vers des activités civiles.
Sur le plan fiscal, les revenus générés par une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, à moins que la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, offrant ainsi une alternative intéressante fiscalement selon la situation de l’investisseur.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de louer des biens immobiliers meublés, en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. L’un des principaux atouts du LMNP est la possibilité d’amortir la valeur du bien et des meubles, permettant ainsi de réduire significativement le montant imposable des recettes locatives. En LMNP, les propriétaires ont le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime BIC-réel. Le micro-BIC accorde un abattement forfaitaire le plus souvent de 50 % sur les revenus locatifs, simplifiant ainsi la déclaration fiscale. Le régime BIC-réel permet quant à lui une déduction précise des charges réelles associées à la location (telles que les frais de gestion, d’entretien, les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition, etc.) ainsi que l’amortissement du bien immobilier et de son mobilier. Cette option s’avère particulièrement avantageuse pour les propriétaires supportant des charges importantes ou ceux qui achètent pour louer. Elle entraîne une réduction significative de l’impôt sur les revenus locatifs.
La combinaison des statuts SCI et LMNP suscite l’intérêt de nombreux investisseurs cherchant à optimiser leur patrimoine immobilier et fiscal. Nous vous expliquons ce que la loi dit de cette possibilité, ainsi que les conditions nécessaires pour faire cette combinaison.
Le cadre légal français offre une certaine flexibilité dans la structuration des investissements immobiliers, mais il impose également des limites claires quant à la manière dont les différents statuts peuvent interagir. En principe, une SCI est conçue pour la détention et la gestion de biens immobiliers, avec une imposition par défaut sur les revenus des associés (SCI à l’IR). Cependant, la nature civile de la SCI ne lui permet pas, en théorie, de réaliser des activités commerciales, catégorie dans laquelle la location meublée est classifiée.
La législation encadre cette distinction en établissant que si une SCI se lance dans la location meublée, elle risque d’être requalifiée en société commerciale, avec toutes les implications fiscales et comptables que cela suppose, notamment l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés et aux charges sociales commerciales. Cependant, des nuances existent, et certaines configurations peuvent permettre de tirer parti des avantages des deux statuts, sous réserve de respecter des conditions précises.
Pour respecter pleinement la loi et conserver simultanément les deux statuts de la SCI et du LMNP, on doit respecter certaines conditions :
Si la SCI ne remplit pas ces conditions, elle ne sera plus soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et devra obligatoirement passer au régime de l’impôt sur les sociétés (IS), qui est normalement applicable aux sociétés commerciales. Les bénéfices imposables de la société seront alors soumis à un taux fixe de 25% ou 15% selon les revenus.
En effet, la SCI peut bénéficier d’un taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 42 500€, à condition que trois conditions soient remplies :
La combinaison des statuts SCI et LMNP peut être avantageuse pour les investisseurs immobiliers. Cela implique de le respecte des conditions énoncées précédemment dans la section, mais nous tenons également à souligner deux points importants :
Il est important que les associés de la SCI comprennent bien les implications de ce choix avant de se lancer dans la location en tant que LMNP.
Le régime IS présente deux avantages significatifs :
Ces avantages doivent cependant être mis en balance avec les inconvénients du régime IS, tels que la double imposition des résultats et une gestion plus lourde sur le plan comptable (obligation de déposer la liasse fiscale Cerfa n°2065) avec Qlower ou un cabinet comptable.
Cependant, Il est important de rester informé des évolutions législatives et fiscales affectant les SCI et le statut LMNP pour ajuster votre stratégie en conséquence.
Ainsi, compte tenu de la complexité des démarches et des implications fiscales, le recours à des experts en fiscalité immobilière est recommandé pour sécuriser votre investissement et optimiser votre stratégie fiscale.
Si vous respectez les seuils de revenus du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) :
Votre SCI reste soumise à l’impôt sur les revenus, préservant ainsi les avantages associés au statut LMNP :
Si vous dépassez les seuils de revenus du LMNP :
L’administration considérera que vous exercez une activité de location meublée de manière habituelle, et non plus occasionnelle. Votre statut sera alors requalifié en Location Meublée Professionnelle (LMP).
Dans ce cas, au niveau fiscal, votre SCI sera soumise obligatoirement à l’Impôt sur les Sociétés (IS) au taux de 25%, ou au taux réduit à 15% pour la tranche des bénéfices inférieure à 42 500 €.
Vos revenus issus de la location meublée seront doublement imposables : d’abord au niveau de la société, puis au niveau des associés, sur leurs dividendes selon leur barème d’imposition. Vous passerez au système des plus-values professionnelles, perdant ainsi le bénéfice avantageux des plus-values immobilières des particuliers en place encore aujourd’hui.
Malgré cela, le passage à l’Impôt sur les Sociétés offre plusieurs avantages, notamment la possibilité d’amortir fiscalement vos biens immobiliers, de déduire d’avantage de charges, et d’imputer un éventuel déficit sur le revenu global de la SCI. Dans certaines situations, le passage à l’IS peut contribuer à réduire le montant de vos impôts, surtout si vous êtes fortement imposable de base.
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Le cumul des statuts SCI et LMNP représente une stratégie d’investissement immobilier innovante.
Profiter des avantages fiscaux de la LMNP: le régime fiscal avantageux de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges réelles, y compris les amortissements, ce qui réduit considérablement l’impôt sur les revenus locatifs.
Limite de responsabilité personnelle en cas de difficultés financières de la SCI: en cas de problèmes financiers de la Société Civile Immobilière (SCI), les associés ne sont tenus responsables des dettes de la société qu’à hauteur de leurs apports. Cela permet de restreindre la responsabilité personnelle des associés en cas de faillite de la SCI.
Possibilité de transmettre le patrimoine immobilier aux enfants : la SCI, en tant que forme juridique, facilite la transmission du patrimoine immobilier aux enfants de manière simple et efficace, bénéficiant en plus d’un rabais pour la moindre liquidité des biens immobiliers.
Possibilité de lever des fonds auprès d’autres investisseurs : la SCI offre la possibilité de collecter des fonds auprès d’autres investisseurs, ce qui peut être utile pour financer l’acquisition d’un bien immobilier ou la réalisation de travaux.
Complexité administrative et comptable : la combinaison des statuts LMNP et SCI génère une complexité administrative et comptable accrue. En effet, la SCI est tenue de maintenir une comptabilité exhaustive, et l’associé doit déclarer ses revenus locatifs provenant de la LMNP dans sa déclaration d’impôt sur le revenu (IR).
Perte de certains avantages fiscaux de la SCI : l’association des statuts LMNP et SCI entraîne la renonciation à certains avantages fiscaux de la SCI. En particulier, les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières lors de la vente d’un bien immobilier après 30 ans de détention. Cependant, les associés de SCI qui exercent une activité de LMNP perdent cet avantage fiscal.
Risque de requalification en LMP : si l’administration fiscale estime que l’activité de location est exercée à titre professionnel, le cumul des statuts LMNP et SCI peut être requalifié en Location Meublée Professionnelle (LMP). Cela entraînera une imposition des revenus locatifs selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec une perte des avantages fiscaux de la LMNP et un assujettissement aux cotisations sociales.
Risque de conflit entre associés : comme pour toute SCI, la combinaison des statuts LMNP et SCI peut susciter des conflits entre associés. Les associés de la SCI peuvent avoir des objectifs divergents, notamment en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers ou la répartition des bénéfices.
Consultation d’experts : l’accompagnement par des professionnels du droit et de la fiscalité immobilière est indispensable pour gérer avec succès la complexité réglementaire et optimiser la structure de l’investissement.
Gestion rigoureuse : la mise en place de processus administratifs et comptables solides garantit le suivi précis des obligations fiscales et légales, minimisant ainsi les risques de non-conformité. Qlower vous accompagner sur ces aspects aussi.
Veille réglementaire : restez informé des changements législatifs et fiscaux pouvant impacter votre investissement pour ajuster rapidement votre stratégie.
La gestion locative d’une SCI opérant sous le statut LMNP cumule les spécificités de la gestion d’une société civile immobilière à celles de la location meublée. Une gestion efficace et optimisée est clé pour maximiser la rentabilité de votre investissement tout en restant conforme aux obligations légales et fiscales.
1. Clarifiez la stratégie d’investissement
Avant de vous lancer, définissez clairement la stratégie d’investissement de votre SCI LMNP. Cela inclut le choix des biens immobiliers, le type de location (courte durée, saisonnière, etc.), et les objectifs financiers à long terme.
2.Mettez en place une comptabilité rigoureuse
La gestion comptable est cruciale pour le suivi des performances financières de votre SCI LMNP. Engagez un spécialiste de la fiscalité immobilière et en LMNP pour tenir à jour votre comptabilité, optimiser votre fiscalité et vous assurer de respecter toutes les obligations légales et fiscales. La comptabilité rigoureuse vous permettra également de prendre des décisions éclairées basées sur des données financières précises.
3.Optimisez la gestion locative
Pour optimiser la gestion locative de votre SCI LMNP, envisagez les options suivantes :
4.Respectez la réglementation locative
Assurez-vous que toutes vos propriétés respectent les normes légales et réglementaires en vigueur, notamment en termes de sécurité, de confort et d’équipement pour la location meublée. Restez informé des changements législatifs pouvant affecter votre activité, tels que les réglementations locales sur les locations de courte durée.
Les alternatives et stratégies complémentaires au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peuvent enrichir l’approche d’un investisseur immobilier, offrant des avenues supplémentaires pour l’optimisation fiscale et la gestion du patrimoine. Parmi ces options, la SARL de famille, l’indivision, et d’autres structures juridiques présentent des caractéristiques distinctes qui peuvent interagir de manière avantageuse avec le LMNP.
La SARL de famille est une forme spécifique de société à responsabilité limitée, réservée aux membres d’une même famille. Elle permet d’exercer une activité commerciale, telle que la location meublée, tout en optant pour l’imposition des bénéfices à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comparable au LMNP.
Avantages :
Optimisation fiscale : la répartition des bénéfices entre les membres permet potentiellement de réduire l’imposition globale, grâce à la progressivité de l’impôt sur le revenu.
Gestion familiale : elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier au sein de la famille, tout en protégeant le patrimoine personnel des associés.
L’indivision se présente lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier. Cette formule peut être envisagée pour la détention d’un bien en LMNP, permettant une simplicité de mise en place et une souplesse dans l’organisation.
Avantages :
Simplicité et flexibilité : l’indivision ne requiert pas la création d’une structure juridique complexe et permet une certaine flexibilité dans la gestion du bien.
Coûts réduits : moins de formalités et de coûts de structure par rapport à une société.
Inconvénients :
Décisions unanimes : toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut s’avérer complexe en pratique.
Risques de conflits : les situations de blocage et les conflits potentiels nécessitent une bonne entente et une communication claire entre les co-indivisaires.
D’autres structures juridiques peuvent également être envisagées en complément ou en alternative au LMNP, chacune offrant des avantages spécifiques selon les objectifs de l’investisseur.
EURL/SARL : pour les investisseurs souhaitant créer une activité de location meublée à titre individuel ou avec des associés hors cadre familial. Ces structures offrent une séparation claire entre le patrimoine personnel et professionnel, mais sont soumises à l’impôt sur les sociétés, à moins d’opter pour l’impôt sur le revenu dans le cas d’une EURL.
SCI à l’IS : bien que la SCI soit traditionnellement utilisée pour la location vide, opter pour l’impôt sur les sociétés permet théoriquement d’exercer une activité de location meublée. Cette option nécessite cependant une attention particulière quant à la gestion et à la fiscalité.
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