La TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, est appliquée sur presque tous les biens et services achetés et vendus pour usage ou consommation. Dans le cadre de la LMNP ou LMP, la règle générale est l’exonération de TVA pour les revenus des locations meublées. Cependant, certaines conditions peuvent rendre le loueur redevable de cette taxe, notamment lorsqu’il propose des prestations para-hôtelières.
La fiscalité en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) présente des particularités notamment en ce qui concerne la TVA. Comprendre les règles de base de la TVA est important pour tout investisseur immobilier qui souhaite se lancer dans la location meublée.
En règle générale, les revenus d’activités de location meublée non professionnelle bénéficient d’une exonération de TVA. Cette spécificité fiscale est particulièrement avantageuse car elle simplifie considérablement la gestion quotidienne des propriétés :
Toutefois, selon le Code général des impôts ( article 261 D-4° ), il existe des exceptions où les loueurs LMNP peuvent être redevables de la TVA. Ces critères dépendent principalement des services supplémentaires offerts :
À l’exception des services de para-hôtellerie, le Code général des impôts (Article 261 D, 4°) stipule également que sont soumis à la TVA :
Pour les loueurs en LMNP qui sont assujettis à la TVA et qui vont collectés et déduire la déduire la tva payée, le taux appliqué varie selon la nature des services :
L’achat d’un logement neuf dans le cadre d’un investissement en LMNP fait l’objet d’une imposition à la TVA (20%) sur le prix d’acquisition. La récupération de la TVA est une possibilité qui peut représenter un avantage financier considérable pour les loueurs en LMNP, mais elle est soumise à certaines conditions strictes.
Pour être éligible à la récupération de la TVA en LMNP, il faut répondre à plusieurs critères spécifiques :
Détails pratiques pour l’éligibilité :
Exemple concret : Investissement dans une résidence de tourisme
Un investisseur acquiert un appartement dans une résidence de tourisme neuve pour 300,000 euros, TVA incluse. Il peut récupérer jusqu’à 20% de TVA, soit 50,000 euros, à condition de louer le bien avec les services para-hôtelières requis et de respecter l’engagement de location de 20 ans.
La récupération de la TVA en LMNP offre donc des avantages non négligeables, mais elle nécessite une attention particulière aux détails des conditions d’éligibilité et une gestion rigoureuse pour éviter les erreurs coûteuses.
La récupération de la TVA en LMNP peut sembler complexe, mais en suivant les bonnes procédures, les investisseurs peuvent maîtriser efficacement les démarches nécessaires.
Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel et potentiellement récupérer la TVA, il est important de s’enregistrer correctement :
Pour s’inscrire en LMNP, la première étape consiste à créer votre activité LMNP en vous inscrivant sur l’INPI. Vous pouvez remplir en ligne le formulaire p0i sur le site inpi.fr, ce qui déclarera la création de votre LMNP ainsi que le début de votre activité fiscale.
Si vous n’offrez pas de services supplémentaires, choisissez la case « Autre » dans la section Régime d’imposition en matière de TVA. Nous vous recommandons de préciser en commentaire : « Non assujetti : LMNP sans service ».
Lors de votre inscription, vous devrez choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou BIC réel) ainsi que votre régime de TVA pour la déclaration des revenus de location meublée. Il vous sera également demandé de fixer une date de début d’activité.
Suite à cette démarche, l’administration fiscale vous attribuera un numéro de SIRET, confirmant ainsi votre statut LMNP.
Les sommes de TVA que vous avez collectées et celles que vous pouvez déduire doivent être résumées et indiquées dans une déclaration de TVA (CA12 ou CA3) en ligne sur le site impots.gouv, dans votre espace professionnel. Cette déclaration sera ensuite transmise au Service des Impôts des Entreprises (SIE) rattaché à votre principal lieu d’activité de location meublée.
Si vous êtes sous le régime simplifié d’imposition des bénéfices, vous devrez remplir une déclaration annuelle de TVA, le CA12 (formulaire n° 3517-S), avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N+1.
En outre, il est important de transmettre électroniquement les acomptes provisionnels (formulaire n°3514) selon le calendrier suivant :
Pourquoi s’inscrire ? Cela permet de récupérer la TVA payée sur les achats et les investissements liés à votre activité de location, améliorant ainsi votre rentabilité.
Vous devez déterminer le montant de la TVA en soustrayant la TVA sur les biens et services d’exploitation de la TVA collectée sur les loyers.
Ensuite, ce montant doit être inscrit sur le formulaire n° 3517-SD.
Les déclarations peuvent être soumises en ligne via votre espace professionnel sur le site impots.gouv.
La fréquence de déclaration de la TVA dépend du régime d’imposition :
La récupération de la TVA en LMNP, bien que bénéfique, comprend plusieurs cas particuliers et exceptions.
Exonération de la TVA malgré les services para-hôtelières
Dans certains cas, même si un loueur propose des services para-hôtelières, l’exonération de la TVA peut toujours être applicable :
Conditions de remboursement anticipé de la TVA
La récupération anticipée de la TVA est possible, mais encadrée strictement :
Exception de la règle de 20 ans
La règle générale exige que le bien soit loué pendant 20 ans pour bénéficier pleinement de la récupération de la TVA. Toutefois, il existe des exceptions :
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