Qlower » LMNP : Tout savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle » TVA en LMNP : Exonérations et Récupération

TVA et LMNP : comment ça fonctionne ?

La TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, est appliquée sur presque tous les biens et services achetés et vendus pour usage ou consommation. Dans le cadre de la LMNP ou LMP, la règle générale est l’exonération de TVA pour les revenus des locations meublées. Cependant, certaines conditions peuvent rendre le loueur redevable de cette taxe, notamment lorsqu’il propose des prestations para-hôtelières.

TVA et LMNP : le principe de base

La fiscalité en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) présente des particularités notamment en ce qui concerne la TVA. Comprendre les règles de base de la TVA est important pour tout investisseur immobilier qui souhaite se lancer dans la location meublée.

L'exonération de la TVA

En règle générale, les revenus d’activités de location meublée non professionnelle bénéficient d’une exonération de TVA. Cette spécificité fiscale est particulièrement avantageuse car elle simplifie considérablement la gestion quotidienne des propriétés :

Les loueurs en LMNP n’ont pas à déclarer ni à reverser de TVA sur les loyers perçus, ce qui réduit les obligations administratives.
Exemptés de TVA, les loyers perçus sont intégralement conservés par les propriétaires, augmentant ainsi la marge nette sur les investissements.

Selon quels critères les loueurs LMNP sont-ils soumis à la TVA ?

Toutefois, selon le Code général des impôts ( article 261 D-4° ), il existe des exceptions où les loueurs LMNP peuvent être redevables de la TVA. Ces critères dépendent principalement des services supplémentaires offerts :

Prestations para-hôtelières : lorsque le loueur propose au moins 3 services annexes similaires à ceux d’un hôtel, la location peut être soumise à TVA., tels que :
- le nettoyage régulier,
- la fourniture de linge de maison,
- le petit déjeuner,
- ou la réception en personne à l’arrivée au delà d’une simple remise des clés.

À l’exception des services de para-hôtellerie, le Code général des impôts (Article 261 D, 4°) stipule également que sont soumis à la TVA :

Les services d’hébergement proposés par les hôtels de tourisme classés et les villages de vacances classés ou agréés
Les services d’hébergement fournis par les résidences de tourisme classées, à condition qu’ils soient destinés aux touristes et loués par un contrat d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger
Les locations de locaux, qu’ils soient nus ou meublés, à l’exploitant d’un établissement d’hébergement (comme les EHPAD ou les résidences étudiantes) dont l’activité est elle-même soumise à la TVA conformément aux conditions décrites ci-dessus).

À combien s'élève la TVA en tant que loueur ?

Pour les loueurs en LMNP qui sont assujettis à la TVA et qui vont collectés et déduire la déduire la tva payée, le taux appliqué varie selon la nature des services :

Taux normal : 20% pour la plupart des prestations de location meublée.
Taux réduit : 10% ou 5.5% peut être applicable pour certains services spécifiques liés à l’hébergement, sous conditions particulières définies par la législation.

Conditions d'éligibilité à la récupération de la TVA en LMNP

L’achat d’un logement neuf dans le cadre d’un investissement en LMNP fait l’objet d’une imposition à la TVA (20%) sur le prix d’acquisition. La récupération de la TVA est une possibilité qui peut représenter un avantage financier considérable pour les loueurs en LMNP, mais elle est soumise à certaines conditions strictes.

Pour être éligible à la récupération de la TVA en LMNP, il faut répondre à plusieurs critères spécifiques :

Le bien doit être neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). La récupération de la TVA est principalement applicable lors de l’achat de biens neufs où la TVA a été payée sur le prix d’achat.
Le bien doit être loué meublé et l’activité de location doit débuter dans les mois suivant l’achèvement de l’achat ou des travaux.
L’engagement de location doit être maintenu pendant une durée minimale, souvent fixée à 20 ans pour récupérer intégralement la TVA sans reversement partiel en cas de cessation anticipée.

Détails pratiques pour l’éligibilité :

L’offre de services para-hôtelières est souvent requise. Ces services incluent, par exemple, la réception des clients, le nettoyage régulier des locaux, le changement des draps et la fourniture du linge de maison.
Il est nécessaire de déclarer l’activité et de s’inscrire comme assujetti à la TVA auprès des services fiscaux pour pouvoir prétendre à la récupération de la TVA.

Exemple concret : Investissement dans une résidence de tourisme

Un investisseur acquiert un appartement dans une résidence de tourisme neuve pour 300,000 euros, TVA incluse. Il peut récupérer jusqu’à 20% de TVA, soit 50,000 euros, à condition de louer le bien avec les services para-hôtelières requis et de respecter l’engagement de location de 20 ans.

La récupération de la TVA en LMNP offre donc des avantages non négligeables, mais elle nécessite une attention particulière aux détails des conditions d’éligibilité et une gestion rigoureuse pour éviter les erreurs coûteuses.

Procédures pour récupérer la TVA en LMNP

La récupération de la TVA en LMNP peut sembler complexe, mais en suivant les bonnes procédures, les investisseurs peuvent maîtriser efficacement les démarches nécessaires.

Inscription au statut de LMNP : démarches et documents nécessaires

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel et potentiellement récupérer la TVA, il est important de s’enregistrer correctement :

Pour s’inscrire en LMNP, la première étape consiste à créer votre activité LMNP en vous inscrivant sur l’INPI. Vous pouvez remplir en ligne le formulaire p0i sur le site inpi.fr, ce qui déclarera la création de votre LMNP ainsi que le début de votre activité fiscale.

Si vous n’offrez pas de services supplémentaires, choisissez la case « Autre » dans la section Régime d’imposition en matière de TVA. Nous vous recommandons de préciser en commentaire : « Non assujetti : LMNP sans service ».

Lors de votre inscription, vous devrez choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou BIC réel) ainsi que votre régime de TVA pour la déclaration des revenus de location meublée. Il vous sera également demandé de fixer une date de début d’activité.

Suite à cette démarche, l’administration fiscale vous attribuera un numéro de SIRET, confirmant ainsi votre statut LMNP.

L'inscription à la TVA : quand et pourquoi ?

Les sommes de TVA que vous avez collectées et celles que vous pouvez déduire doivent être résumées et indiquées dans une déclaration de TVA (CA12 ou CA3) en ligne sur le site impots.gouv, dans votre espace professionnel. Cette déclaration sera ensuite transmise au Service des Impôts des Entreprises (SIE) rattaché à votre principal lieu d’activité de location meublée.

Si vous êtes sous le régime simplifié d’imposition des bénéfices, vous devrez remplir une déclaration annuelle de TVA, le CA12 (formulaire n° 3517-S), avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N+1.

En outre, il est important de transmettre électroniquement les acomptes provisionnels (formulaire n°3514) selon le calendrier suivant :

En juillet : 55 % du montant de TVA dû pour l’exercice précédent,
En décembre : 40 % du montant de TVA dû pour l’exercice précédent.

Pourquoi s’inscrire ? Cela permet de récupérer la TVA payée sur les achats et les investissements liés à votre activité de location, améliorant ainsi votre rentabilité.

Comment remplir et soumettre vos déclarations de TVA ?

Vous devez déterminer le montant de la TVA en soustrayant la TVA sur les biens et services d’exploitation de la TVA collectée sur les loyers.

Ensuite, ce montant doit être inscrit sur le formulaire n° 3517-SD.

Les déclarations peuvent être soumises en ligne via votre espace professionnel sur le site impots.gouv.

Fréquence et délais de déclaration

La fréquence de déclaration de la TVA dépend du régime d’imposition :

Pour les investisseurs soumis au régime réel simplifié, la déclaration peut être effectuée une fois par an.
Pour les investisseurs soumis au régime réel normal, la TVA doit être déclarée et payée mensuellement via l’espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.

Cas particuliers et exceptions dans la récupération de la TVA en LMNP

La récupération de la TVA en LMNP, bien que bénéfique, comprend plusieurs cas particuliers et exceptions.

Exonération de la TVA malgré les services para-hôtelières

Dans certains cas, même si un loueur propose des services para-hôtelières, l’exonération de la TVA peut toujours être applicable :

Franchise en base de TVA : si les revenus annuels ne dépassent pas un certain seuil :
- Pour la para-hôtellerie, si vos recettes annuelles sont inférieures à 85 800 euros (ou 94 300 euros, sous condition que les recettes de l’année N-2 soient également inférieures à 85 800 euros),
- ou pour la location meublée, si vos recettes annuelles sont inférieures à 34 400 euros (ou 36 500 euros, sous condition que les recettes de l’année N-2 soient également inférieures à 34 400 euros), certaines réglementations fiscales spécifiques peuvent s’appliquer.
Si les services para-hôtelières sont considérés comme accessoires (non dominants dans l’activité), l’exonération de la TVA peut être maintenue.

Conditions de remboursement anticipé de la TVA

La récupération anticipée de la TVA est possible, mais encadrée strictement :

Pour les biens d’investissement importants comme des rénovations majeures ou des équipements coûteux, il est possible de demander le remboursement de la TVA avant même que ces biens soient mis en service.

Exception de la règle de 20 ans

La règle générale exige que le bien soit loué pendant 20 ans pour bénéficier pleinement de la récupération de la TVA. Toutefois, il existe des exceptions :